Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Dägerlen · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Dägerlen
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Dägerlen beim Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland. Wir rechnen, was heute gilt, und zeigen beide Wege: Direktankauf oder stille Vermittlung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
35 haBauzonen
1'204Einwohner · 2025
106 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Diskret, ohne Inserat
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Mehrwertausgleich gerechnet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dägerlen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Dägerlen
Bauerwartungsland in Dägerlen.
Rund 25 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Dägerlen Hettlingen, Thalheim an der Thur und Dinhard in der Nähe.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Dägerlen ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Die Gemeinde zählt fünf Ortschaften: Dägerlen, Bänk (Dägerlen), Berg (Dägerlen), Oberwil (Dägerlen) und Rutschwil (Dägerlen).
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Dägerlen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Dägerlen eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
Die Bauzonen in Dägerlen umfassen 35 Hektar mit rund 380 Grundstücken. Davon sind rund 55 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 470 Quadratmetern. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet. Bauerwartungsland gehört nicht zu diesen Zahlen, denn es liegt noch ausserhalb der Bauzone.
Dägerlen · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner1'204amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+16,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen35 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 27. September 2026
Bauzonen-Grundstücke380hergeleitetgerundet, Stand 27. September 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude55hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,48 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Dägerlen im Profil
Was Dägerlen ausmacht.
In Dägerlen leben 1'204 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +16,1 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 550 Wohnungen. Dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, deren Zahl bei rund 35 liegt. Wer in Dägerlen Land besitzt, erbt vielleicht, plant die Pensionierung, trennt sich oder ordnet eine auslaufende Hypothek neu. Das Grundstück ist dann mehr als eine Zahl, und die Frage nach einer möglichen Einzonung stellt sich im Gespräch rasch.
Dägerlen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich, rund 25 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde Dägerlen gehören neben dem Dorf Dägerlen die Ortschaften Bänk, Berg, Oberwil und Rutschwil. In Dägerlen umfassen die Bauzonen 35 Hektar mit rund 380 Grundstücken. Ihre mittlere Grösse liegt bei 470 Quadratmetern. Amtlich kennt Dägerlen Wohnzonen und eine Kernzone. Für Bauerwartungsland ist das der Massstab: Was heute ausserhalb dieser Zonen liegt, ist Nichtbauland, solange keine Einzonung beschlossen ist. Wir lesen die Zonenangaben (Stand 27. September 2026) und gehen von dort aus weiter. Auch die Hanglage gehört in Dägerlen zur Ausgangslage: Ein Anteil von 34 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt am Hang.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Dägerlen und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: Zonenstatus, Lage, Grösse und die Angaben aus den amtlichen Originalen. Mit der Grundstückprüfung für Ihre Adresse sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und ohne Kosten.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch von Erbengemeinschaften und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Dägerlen.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Dägerlen
Was Sie in Dägerlen wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin gelten ausserhalb der Bauzone enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Wer ein solches Grundstück besitzt, sollte deshalb zwischen Hoffnung und geltendem Recht unterscheiden.
Der Wert hängt am heutigen Zonenstatus und an der Frage, wer die Aussicht auf Einzonung übernimmt. Wir versprechen keine Einzonung und nennen keinen Preis, bevor gerechnet ist.
Bei einer Einzonung erhebt der Kanton Zürich eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Wird das Grundstück vorher verkauft, wird die Abgabe mit dem Übergang des Eigentums fällig; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG).
Für Einzonungen und Planung gilt im Kanton Zürich kantonales Recht neben der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Mehrwertabgabe erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Einen Überblick über Verkauf und Steuern finden Sie auf der Kantonsseite zum Grundstückverkauf. Zuständig für den Eintrag ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Dägerlen: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es in Dägerlen und wie viel davon ist unbebaut?
Die Bauzonen in Dägerlen umfassen 35 Hektar mit rund 380 Grundstücken. Davon sind rund 55 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit und sagt nichts über Bauerwartungsland, das ausserhalb der Bauzone liegt. Wir prüfen Ihre Parzelle einzeln anhand der amtlichen Zonenangaben (Stand 27. September 2026).
Wie viele Menschen leben in Dägerlen und wie hat sich die Bevölkerung verändert?
In Dägerlen leben 1'204 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +16,1 Prozent. Der Wohnungsbestand liegt bei rund 550 Wohnungen. Ob daraus eine Einzonung folgt, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton, nicht die Zahl selbst.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Gilt das auch für Dägerlen, Bänk (Dägerlen) und Berg (Dägerlen)?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Dägerlen nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 27. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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