W/1.8
Wohnzone /1.8
rund 350 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,8 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Dachsen · Kanton Zürich
Was darf ich in Dachsen bauen?
Was darf ich bauen, und wie viel? Yaacoubi Immobilien AG führt die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung in Dachsen durch. Wir zeigen, welche Zone gilt, welche Masse amtlich festgelegt sind und wo keine Vorgabe besteht. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
57 haBauzonen
680Bauzonen-Grundstücke
1'896Einwohner · 2025
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Dachsen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Dachsen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Dachsen.
In Dachsen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 1,8 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6,5 und 7,5 m fest.
Die Bau- und Zonenordnung Dachsen unterscheidet mehrere Zonenarten. Es kommen Wohnzonen, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe vor. Die Wohnzonen unterscheiden sich in ihren Massen, darum zeigt die Liste unten jede einzeln. Für jede Zone sehen Sie, welche Masse amtlich festgelegt sind und wo die Bau- und Zonenordnung offen bleibt.
Ausdrücklich keine Vorgabe macht sie bei der Ausnützungsziffer. In der Arbeitszone und in einer der Wohnzonen bleiben zudem die Vollgeschosse offen. Die Baumassenziffer setzt das Bauvolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche, die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe begrenzt, wie hoch gebaut werden darf. Wo keine Vorgabe besteht, gelten die übrigen Masse und das kantonale Recht. Die Zahlen stehen in der Liste, nicht im Text.
Wohnzonen
W/1.6
Wohnzone /1.6
rund 110 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W/1.4
Wohnzone /1.4
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,4 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 6,5 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 140 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 6,5 m
Industrie- und Gewerbezonen
I/5.0
Industriezone 5.0
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Dachsen
Was darf ich bauen in Dachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Rund 32 km nördlich von Zürich gelegen, hat Dachsen Laufen-Uhwiesen, Flurlingen und Rheinau in der Nähe.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Dachsen nach der Einwohnerzahl eine der grösseren Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Dachsen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Dachsen kennt die Bau- und Zonenordnung 5 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie gelten für rund 670 Grundstücke. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern; ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 350 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 780 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026. Sie bilden die Grundlage, bevor wir ein einzelnes Grundstück betrachten.
Dachsen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke680hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen57 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude95hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Dachsen wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Dachsen im Profil
Was Dachsen ausmacht.
Wer in Dachsen bauen will, beginnt bei der Bauzone. Die Bauzonen von Dachsen umfassen 57 Hektar, darin liegen rund 680 Grundstücke. Auf rund 95 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Dachsen reicht von Wohnzonen über eine Kernzone bis zu einer Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Für rund 670 Grundstücke gelten amtlich festgelegte Masse. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 550 Quadratmeter, die andere Hälfte grösser. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Dachsen heisst das: Jede Parzelle wird einzeln betrachtet.
Der Gebäudebestand setzt den Rahmen für jedes Vorhaben. Bei 32 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt der Bestand aus der Zeit vor 1960 (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). In Dachsen stehen rund 60 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Die Gemeinde zählt 910 Wohnungen im Bestand. Dachsen gehört zum Bezirk Andelfingen. Die Gemeinde zählt 1'896 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Einen Überblick über Dachsen bietet die Seite Immobilien in Dachsen im Überblick. Welche Masse für ein bestehendes Gebäude und sein Grundstück gelten, rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung, mit Beleg im amtlichen Original.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Dachsen gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W/1.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/1.8Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I/5.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Dachsen zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Dachsen steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone /1.8.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone /1.81,8 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'530 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Dachsen
Was Sie in Dachsen wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, wie viel Baumasse zulässig ist und wie hoch ein Gebäude werden darf. Bei der Frage, wie viel Sie in Dachsen bauen dürfen, hilft die Baumassenziffer: Sie setzt das Bauvolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Wie sie gerechnet wird, erklärt die Seite Baumassenziffer berechnen mit Beispiel.
Die Zone allein genügt nicht. Auch die Hanglage kann ein Vorhaben prägen: 59 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 33 Prozent liegen am Hang und 8 Prozent in steiler Hanglage. Dazu kommen Einträge im Grundbuch: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen dort (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV).
Anlässe, die Fragen zur Bebaubarkeit auslösen, gibt es viele. Wer erbt, will wissen, was auf dem Grundstück möglich wäre. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, lohnt der Blick auf die Reserven. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein. Massgebend sind immer das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Was kantonal gilt, fasst das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen? zusammen.
Am Anfang steht das Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich; wir kommen mit Fakten, im Gespräch, nie per E-Mail. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Danach rechnen wir, bevor wir über einen Preis sprechen: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, zeigt die Seite Methode: so prüfen wir ein Grundstück. Wer verkaufen will, hat zwei Wege: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat ohne Inserat. Beides läuft diskret, bis zum Notartermin.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Dachsen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dachsen liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Für rund 670 Grundstücke gelten amtlich festgelegte Masse, verteilt auf 5 Zonen (Stand 14. Oktober 2026). Insgesamt liegen rund 680 Grundstücke in Bauzonen. Die Zahlen sagen, wo die Bau- und Zonenordnung Masse vorgibt; was auf Ihrem Grundstück möglich ist, rechnen wir im Gespräch für die Parzelle nach.
Wie viel Bauzone und wie viele unbebaute Grundstücke gibt es in Dachsen?
Die Bauzonen umfassen 57 Hektar. Auf rund 95 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ob ein einzelnes Grundstück tatsächlich bebaubar ist, hängt von Zone, Lage und Einträgen im Grundbuch ab. Wir prüfen das mit Belegen im amtlichen Original.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Kaufen Sie Grundstücke in Dachsen auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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