Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Dachsen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Dachsen
Dachsen liegt im Bezirk Andelfingen, und Yaacoubi Immobilien AG prüft hier Ersatzneubau und Verdichtung, kauft Liegenschaften direkt, verkauft an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
190Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
32 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1'896Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dachsen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Dachsen
Ersatzneubau und Verdichtung in Dachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Dachsen aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Dachsen liegen in der Wohnzone /1.8, der Kernzone und der Wohnzone /1.6.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl abgenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Dachsen ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Dachsen misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Dachsen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Dachsen leben 1'896 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -1,1 Prozent. Der Bestand umfasst gerundet 910 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,66 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Gebäudedaten Stand 4. September 2026.
Dachsen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand910hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,66 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Dachsen liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,66 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Dachsen im Profil
Was Dachsen ausmacht.
Dachsen liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich und rund 32 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Dachsen. Für einen Ersatzneubau in Dachsen zählt, was auf den Grundstücken bereits steht und wie sie gelegen sind. Dachsen hat 1'896 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025).
Die Bauzonen in Dachsen umfassen 57 Hektar mit gerundet 680 Grundstücken. Auf gerundet 190 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Sie sind der Kreis, in dem sich die Frage nach Erhalt, Aufstockung oder Neubau stellt. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 32 Prozent. Gerundet 60 Grundstücke in Dachsen tragen ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen-Grundstücke sind zu 59 Prozent eben, zu 33 Prozent in Hanglage und zu 8 Prozent in steiler Hanglage. Das beeinflusst, wie sich ein Neubau planen lässt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, das beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Dachsen im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Dachsen vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 1,8 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 6,5 und 7,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W/1.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/1.8Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I/5.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Dachsen.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Dachsen
Was Sie in Dachsen wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen von Dachsen legt sie Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Ausnützungsziffer macht sie keine Vorgabe. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, rechnen wir im Einzelfall. Mehr dazu auf der Seite Aufstockung und Reserve prüfen.
Auch die Mieter gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Anlass für diese Überlegungen können eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein. Die Parzellen sind unterschiedlich gross: Ein Viertel ist kleiner als 350 Quadratmeter, der Median liegt bei 550 Quadratmetern, ein Viertel ist grösser als 780 Quadratmeter.
Im Kanton Zürich massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Grundlagen finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Zur Steuer beim Verkauf siehe Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan. Danach rechnen wir, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Grundstück wert ist, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Dachsen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dachsen kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen gerundet 190 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Kreis, in dem sich die Frage stellt. Ob ein Neubau möglich ist, entscheidet die Bau- und Zonenordnung, und das rechnen wir für jedes Grundstück einzeln.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Dachsen?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 350 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 780 Quadratmeter. Die Grösse beeinflusst, was sich bauen lässt. Welche Masse gelten, zeigt die Bau- und Zonenordnung (Stand 14. Oktober 2026). Wir rechnen das für Ihr Grundstück im Gespräch nach.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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