Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Dachsen · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Dachsen
Die Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen erfolgt als Bandbreite mit Rechenweg. Yaacoubi Immobilien AG prüft für Immobilien in Dachsen zuerst Zone, Masse und Bestand und bespricht das Ergebnis persönlich mit Ihnen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, ersetzt aber kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
680Bauzonen-Grundstücke
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,66 %Leerwohnungsziffer
111 %Steuerfuss · 2026
32 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1'896Einwohner · 2025
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Persönlich erklärt
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dachsen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Dachsen
Immobilie bewerten in Dachsen.
Nach Einwohnern ist Dachsen eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Am häufigsten sind in Dachsen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Dachsen liegt im oberen Bereich.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Dachsen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Für die Bewertung in Dachsen stehen 680 Grundstücke in den Bauzonen im Blick. Davon sind rund 95 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Bei 32 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen diese aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern (Median). Die Gebäudedaten stehen auf dem Stand 4. September 2026.
Dachsen · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner1'896amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren-1,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,66 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde111 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand910hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Dachsen bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Dachsen zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Dachsen bestimmt, lässt sich an drei Punkten ablesen. Die Bauperiode zeigt, aus welcher Zeit die Gebäude stammen. Die Grösse reicht von einem Viertel der Grundstücke unter 350 Quadratmetern bis zu einem Viertel über 780 Quadratmetern. Bei der Hanglage sind 59 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 33 Prozent in Hanglage und 8 Prozent in steiler Hanglage. Die Verteilungen darunter zeigen, wo Ihr Grundstück steht. Die Angaben zur Gemeinde haben den Stand 1. Juni 2026.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
15 %
1919 bis 1945
4 %
1946 bis 1960
13 %
1961 bis 1980
25 %
1981 bis 2000
24 %
2001 bis 2010
15 %
ab 2011
4 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
350 m²Mitte 550 m²780 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
59 %
Hanglage, 10 bis 25 %
33 %
steiler Hang, über 25 %
8 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Dachsen im Profil
Was Dachsen ausmacht.
Dachsen zählt 1'896 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung von Dachsen veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -1,1 Prozent. Im Bestand stehen rund 910 Wohnungen. Wer in Dachsen eine Immobilie bewerten möchte, hat dafür einen konkreten Anlass. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach dem Haus. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann dazu führen, dass man den Wert kennen will.
Die Gemeinde Dachsen liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus in einer Distanz von 32 Kilometern. Die Bauzonen von Dachsen umfassen 57 Hektar mit 680 Grundstücken. Darunter sind rund 60 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,66 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand an. Die ÖV-Güteklasse ist in Dachsen überwiegend D. Sie beschreibt, wie gut ein Ort an den öffentlichen Verkehr angebunden ist, von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Für die Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung in Dachsen ist das ein Teil des Gesamtbildes. Die Gemeindestatistik hat den Stand 1. Juni 2026.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Adresse. In der Grundstückprüfung erscheint Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Die erste Einschätzung erhalten Sie im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Entscheiden Sie sich später zum Verkauf, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Erst dann folgt der Notartermin. Mit einem Mandat erhalten Sie einen eigenen geschützten Zugang zu Stand und Unterlagen.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Dachsen
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AnfrageMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · BandbreiteIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Dachsen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone /1.8.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone /1.81,8 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'530 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Dachsen, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Dachsen
Was Sie in Dachsen wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie hängt nicht von einer einzelnen Zahl ab. Zuerst zählt die Zone: Sie legt fest, was gebaut werden darf. In Dachsen gibt es Wohnzonen, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Die Bau- und Zonenordnung legt für diese Zonen die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Bei der Ausnützungsziffer macht sie ausdrücklich keine Vorgabe. Die Zonenangaben stehen auf dem Stand 14. Oktober 2026.
Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode eines bestehenden Gebäudes und die Hanglage. Eine Bewertung rechnet diese Punkte zusammen, statt sie zu schätzen. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, die Sie Schritt für Schritt nachvollziehen können. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie gehören deshalb zu jeder sorgfältigen Prüfung. Zuständig ist das Grundbuchamt Feuerthalen. Wer erbt, in den Ruhestand geht oder sich trennt, erhält so eine Grundlage für die nächsten Schritte, ohne sich zum Verkauf zu verpflichten.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist, beantwortet das Kantonsthema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Einen Überblick zum Verkauf finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Beides hilft, die Bandbreite einer Bewertung richtig zu lesen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Dachsen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dachsen liegen in der Bauzone?
Die Bauzonen von Dachsen umfassen 57 Hektar mit rund 680 Grundstücken. Davon sind rund 95 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Für Ihre Bewertung zählt, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt und welche Masse die Bau- und Zonenordnung dafür festlegt. Das prüfen wir im Gespräch mit Ihnen.
Wie gross sind die Grundstücke in Dachsen und wie wirkt sich das auf die Bewertung aus?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 550 Quadratmeter (Median). Ein Viertel ist kleiner als 350 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 780 Quadratmeter. Die Fläche ist ein Faktor der Rechnung, neben Zone, Bauperiode und Hanglage. So ordnen wir Ihr Grundstück ein und zeigen den Rechenweg.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Dachsen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in DachsenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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