Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Bubikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Bubikon
Erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen? Yaacoubi Immobilien AG prüft den Ersatzneubau in Bubikon, kauft Ihr Grundstück im Direktankauf, vermittelt es an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Wir rechnen zuerst, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
460Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
28 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
85Wohnungen bewilligt oder im Bau
50Baugesuche in 12 Monaten
7'690Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bubikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Bubikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Bubikon.
Auf den meisten Grundstücken in Bubikon steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Bubikon die 2-geschossige Wohnzone, die 3-geschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und die 1-geschossige Wohnzone die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Bubikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Bubikon beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Bubikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Bubikon stehen 460 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Bei 28 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 560 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 980 Quadratmeter. Diese Werte zeigen die Ausgangslage, ohne etwas über ein einzelnes Grundstück zu sagen.
Bubikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate50hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt GrüningenamtlichSitz in Grüningen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Bubikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,38 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Bubikon im Profil
Was Bubikon ausmacht.
Wer in Bubikon über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Bubikon umfassen 177 Hektar mit rund 1'700 Grundstücken (Stand 12. Oktober 2026). Davon tragen 270 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von ein- bis dreigeschossigen Wohnzonen über eine Wohnzone mit Gewerbeerleichterung bis zur Kernzone. Dazu kommen Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. In der Kernzone sind die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich bestimmt. Von den Bauzonen-Grundstücken in Bubikon liegen 61 Prozent eben und 33 Prozent in Hanglage. Steile Hanglage betrifft 5 Prozent der Grundstücke.
Bubikon liegt im Bezirk Hinwil, südöstlich von Zürich und rund 24 Kilometer entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Bubikon und Wolfhausen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren 50 Baugesuche publiziert. Zudem sind 85 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Der Wohnungsbestand von Bubikon liegt bei 3'500 Wohnungen. Auf 230 Grundstücken stehen Mehrfamilienhäuser; dazu finden Sie mehr unter Mehrfamilienhaus in Bubikon verkaufen. Die Gemeinde zählt 7'690 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4,3 Prozent.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Bubikon im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Bubikon vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 5,5 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Bubikon.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Bubikon
Was Sie in Bubikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich die Frage, ob Sie erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau nutzt, was steht. Ein Ersatzneubau setzt neu an. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Wie viel Reserve Ihr Grundstück hat, zeigt die Berechnung der Nutzungsreserve. Die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse und die Gebäudehöhe legt die Gemeinde in den Wohnzonen amtlich fest.
Bei vermieteten Liegenschaften brauchen Sie Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau verlangt deshalb eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand; sie beträgt 0,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Auch die Lebenslage spielt mit. Wer erbt, in Pension geht oder wessen Haus zu gross geworden ist, muss Erhalt und Neubau nicht allein entscheiden. Möglich ist der Verkauf an einen Entwickler oder Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was gebaut werden darf, erklärt die Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); sonst geht das Rekursrecht verloren (§ 316 Abs. 1 PBG).
Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab zeigt die Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Dann rechnen wir: was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung vereinbart der Notar die Wohnung vor Baubeginn. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über Ihren geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Bubikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Bubikon kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Die amtlichen Gebäudedaten zählen 460 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist eine Ausgangsgrösse, kein Urteil über ein einzelnes Grundstück. Ob sich ein Ersatzneubau eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung und von Ihrer Liegenschaft ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Belegen.
Wie viel wird in Bubikon derzeit gebaut?
Bis 30. Oktober 2026 waren in den zwölf Monaten 50 Baugesuche publiziert. Zudem sind 85 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben die Bautätigkeit der Gemeinde, nicht Ihr Grundstück. Was dort möglich ist, klären wir im persönlichen Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Bubikon an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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