Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Bonstetten · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Bonstetten
Bonstetten: Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Bonstetten, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung eignet, und begleitet den Verkauf an Entwickler oder den Weg von Land gegen Wohnung. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
260Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
24 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
470 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
20Baugesuche in 12 Monaten
5'659Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Bonstetten wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Bonstetten
Ersatzneubau und Verdichtung in Bonstetten.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Bonstetten aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2/30, die Wohnzone 2/45 und die Kernzone D.
Die Bevölkerung von Bonstetten ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Bau- und Zonenordnung von Bonstetten beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Bonstetten tiefer als im ganzen Kanton Zürich.
Auf rund 260 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen von Bonstetten stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei rund 24 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude sogar aus der Zeit vor 1960. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 20 Baugesuche publiziert. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,02 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Bonstetten · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196024 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte470 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen140hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,02 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Bonstetten liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,02 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Bonstetten im Profil
Was Bonstetten ausmacht.
Bonstetten liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich aus und rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Bonstetten. Für einen Ersatzneubau in Bonstetten ist vor allem der Gebäudebestand in den Wohnzonen von Interesse. Laut amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) stehen auf rund 260 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie mehrere Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 83 Hektar mit rund 990 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 100 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 470 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 220, ein Viertel grösser als 780 Quadratmeter. Die Lage der Grundstücke spielt ebenfalls eine Rolle: Der Anteil in Hanglage beträgt 57 Prozent, in steiler Hanglage 6 Prozent, und eben sind 38 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Das beeinflusst, wie sich ein Neubau auf dem Grundstück setzen lässt. Auf Grundstücken mit Mehrfamilienhaus, rund 140 an der Zahl, gelten andere Überlegungen als auf Parzellen mit einem Einfamilienhaus. Die Gemeinde zählte 5'659 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +0,9 Prozent.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Bonstetten im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Bonstetten vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 55 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 6 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Bonstetten.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Bonstetten
Was Sie in Bonstetten wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt zuerst von der Bau- und Zonenordnung ab. Sie legt in den Wohnzonen von Bonstetten Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Was das Grundstück über den heutigen Bestand hinaus zulässt, rechnen wir aus. Mehr dazu finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Vermietete Gebäude verlangen besondere Sorgfalt. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlass für die Frage kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Wer verkaufen will, kann an einen Entwickler verkaufen oder sein Land gegen eine Wohnung im Neubau einbringen. Dazu gibt es die Seite Land gegen Wohnung in Bonstetten.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Allgemeine Hinweise finden Sie im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Zuständig für Eintragungen ist das Grundbuchamt Schlieren.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten: Was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan ansehen.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Bonstetten: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Bonstetten kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Amtliche Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zeigen rund 260 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das ist nur der Bestand, noch kein Urteil über das einzelne Grundstück. Ob sich Abbruch und Neubau eignen, hängt von der Bau- und Zonenordnung und vom Gebäude ab. Wir rechnen das gerne mit Ihnen durch.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Bonstetten?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 20 Baugesuche publiziert. Von den rund 990 Grundstücken in den Bauzonen sind rund 100 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wer ein Grundstück hat, kann im Gespräch klären, was für die eigene Parzelle gilt.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Bonstetten wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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