Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Bonstetten · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Bonstetten
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Bonstetten den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir kaufen selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermitteln still im Exklusivmandat an Pensionskassen, Family Offices und Investoren. Vorher rechnen wir, jede Zahl belegt im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
130Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'500Wohnungen im Bestand
1,02 %Leerwohnungsziffer
106 %Steuerfuss · 2026
5'659Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bonstetten wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Bonstetten
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bonstetten.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Bonstetten eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Bonstetten Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Bonstetten im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Bonstetten liegen in der Wohnzone 2/30, der Wohnzone 2/45 und der Kernzone D.
In Bonstetten tragen rund 130 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, mit rund 1'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,02 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Für Käufer sind das Vergleichsgrössen, keine Aussage über ein einzelnes Haus.
Bonstetten · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen140hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,02 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+0,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196024 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Bonstetten im Profil
Was Bonstetten ausmacht.
Bonstetten zählt laut amtlicher Statistik 5'659 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +0,9 Prozent. Der Wohnungsbestand in Bonstetten umfasst rund 2'500 Wohnungen. Wer ein Mehrfamilienhaus in Bonstetten verkaufen möchte, hat es vielleicht geerbt, steht vor der Pensionierung oder ordnet eine auslaufende Hypothek neu. Auch eine Trennung kann Anlass sein, über einen Verkauf nachzudenken. Das sind mögliche Anlässe, keine Regel. Für jede dieser Lebenslagen gilt: Die Mieter bleiben in ihren Wohnungen, und der Verkauf lässt sich diskret vorbereiten, ohne Inserat und ohne Schild.
Bonstetten liegt im Bezirk Affoltern, 8 Kilometer südwestlich von Zürich. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Bonstetten. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse B; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Auf rund 130 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, und darin liegen rund 1'500 Wohnungen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 20 Baugesuche publiziert. Die Bauzonen von Bonstetten umfassen 83 Hektar mit rund 990 Grundstücken. Davon sind rund 100 ohne Gebäude, darin sind auch laufende Ersatzneubauten mitgezählt. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 470 Quadratmeter. In Hanglage liegen 57 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Die amtlichen Gebäudedaten tragen den Stand 4. September 2026. Einen Überblick über alle Themen gibt die Seite Immobilien in Bonstetten.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück schon vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über den geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Bonstetten
Was Sie in Bonstetten wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Dingen: Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Bonstetten kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und mehrere Kernzonen. Welche Masse gelten, legt die Bau- und Zonenordnung fest. Eine Reserve, etwa für Aufstockung oder Ersatzneubau, lässt sich daraus rechnen. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das gehört in die Rechnung, die ein Käufer anstellt.
Der Zustand des Gebäudes spielt mit. Bei 24 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das sagt nichts über Ihr Haus, zeigt aber, dass Bauperiode und Erneuerungsbedarf ein Thema für Käufer sein können. Der Kreis reicht von Pensionskassen über Anlagestiftungen und Family Offices bis zu privaten Investoren. Einen Überblick bietet Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Schlieren. Mehr zum Kanton lesen Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bonstetten: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Bonstetten?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) ist bei rund 130 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 1'500 Wohnungen. Das sind Gesamtzahlen für Bonstetten. Wie Ihr Haus für einen Käufer aussieht, rechnen wir im Gespräch anhand von Ertrag, Zustand und Reserve.
Was sagen Leerwohnungsziffer und Bautätigkeit in Bonstetten aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,02 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und gibt den Anteil leerer Wohnungen an. Dazu kommen 20 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Beide Werte helfen, das Umfeld einzuordnen. Für Ihr Haus zählen am Ende Mieten, Zustand und Reserve, die wir einzeln belegen.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Bonstetten an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Abbrechen und neu bauen oder aufstocken: beide Wege nebeneinander gerechnet.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in BonstettenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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