Fläche und Zuschnitt
Gleich gross ist nicht gleich viel wert: Bei schmalen, schrägen oder sehr tiefen Grundstücken nehmen Abstände und Baulinien mehr Fläche weg als bei einem Rechteck.
Andelfingen · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Andelfingen
Was ist mein Grundstück in Andelfingen wert, und wie verkaufe ich es ruhig? Yaacoubi Immobilien AG kauft Grundstücke und Bauland in Andelfingen direkt oder vermittelt sie im Exklusivmandat, ohne Inserat. Zuerst wird gerechnet, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, dann folgt ein belegter Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
180davon ohne Gebäude
128 haBauzonen
590 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
119 %Steuerfuss · 2026
- Baufeld vor dem Preis
- Diskret, ohne Inserat
- Bauland und Grundstücke
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Zone, Ziffer, Abstände
- Direktankauf oder Exklusivmandat
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Andelfingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Andelfingen trägt.
Zone und Ziffer
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Andelfingen vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Andelfingen
Baufeld
Wo gebaut werden darf, bestimmen Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien sowie die Abstände zu Wald und Gewässer.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Bauen setzt Erschliessung voraus: Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Fehlt noch etwas, verschiebt sich der Baubeginn eines Käufers, und das zeigt sich im Preis.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Ausgangslage in Andelfingen
Grundstück verkaufen in Andelfingen.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Andelfingen die Wohnzone 2A, die Kernzone und die Kernzone A die grössten Bauzonen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Andelfingen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Andelfingen liegt rund 25 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Henggart, Dorf und Kleinandelfingen.
Die Bau- und Zonenordnung von Andelfingen beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Andelfingen umfasst drei Ortschaften: Andelfingen, Adlikon b. Andelfingen und Humlikon.
In Andelfingen liegen 1'200 Grundstücke in den Bauzonen, zusammen 128 Hektar. Bei 180 Grundstücken ist kein Gebäude verzeichnet. Das sind unbebaute Parzellen und Flächen mit laufendem Ersatzneubau. Die Einwohnerzahl veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,1 Prozent. Die Zahlen dienen als Ausgangspunkt; Ihr Grundstück prüfen wir einzeln.
Andelfingen · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude180hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen128 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde119 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,65 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Am Anfang steht der amtliche Plan mit Grenzen und Fläche. Baulinie und Grenzabstände ergeben das Baufeld, darin zeichnen wir den möglichen Neubau. In Andelfingen rechnen wir mit den Werten der dortigen Bau- und Zonenordnung.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Andelfingen im Profil
Was Andelfingen ausmacht.
Wer ein Grundstück in Andelfingen verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Andelfingen umfassen 128 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'200 Grundstücke. Bei rund 180 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Andelfingen reicht von Wohnzonen über Kernzonen und eine Wohn- und Gewerbezone bis zur Industriezone. Je nach Zone legt die Bau- und Zonenordnung andere Masse fest, etwa Vollgeschosse, Gebäudehöhe oder eine Nutzungsziffer. Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 liegen bei rund 20. Diese Zahl erfasst Gesuche, die amtlich bekannt gemacht wurden, unabhängig davon, ob sie bewilligt werden. Im Bestand zählt Andelfingen rund 1'700 Wohnungen. Auf rund 120 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus.
Zur Gemeinde Andelfingen gehören die Ortschaften Andelfingen, Adlikon b. Andelfingen und Humlikon. Sie liegt im Bezirk Andelfingen, rund 25 Kilometer nordöstlich von Zürich. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 590 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 1'020 Quadratmeter. Auf 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Andelfingen beträgt sie 0,65 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). In Andelfingen leben 3'719 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Wer in Andelfingen verkauft, verkauft ein konkretes Stück Land, das wir einzeln anschauen. Weitere Zahlen zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Andelfingen im Überblick.
Höhen und Abstände
Was in Andelfingen gebaut werden darf.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 5,5 und 11,4 m.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2AMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Stille AnspracheGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Andelfingen
Was Sie in Andelfingen wissen sollten.
Bei Bauland bestimmt die Bau- und Zonenordnung, was ein Käufer bezahlen kann. Entscheidend sind Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche. Darum rechnen wir zuerst und reden danach über den Preis. In den Wohnzonen von Andelfingen legt die Gemeinde teils die Baumassenziffer fest, teils die Ausnützungsziffer; in den Kernzonen gibt es bei einzelnen Massen ausdrücklich keine Vorgabe. Wie diese Ziffern gerechnet werden, erklären die Seiten zur Ausnützungsziffer berechnen und zur Baumassenziffer.
Auch die Lage des Grundstücks zählt. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 47 Prozent eben, 43 Prozent liegen am Hang und 9 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet. Das sind Fakten, die in die Rechnung einfliessen.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, ein Haus mit zu grossem Grundstück oder eine Trennung. Wir begleiten Sie in jeder dieser Lagen. Der Weg über Land gegen Wohnung in Andelfingen steht als dritte Möglichkeit offen: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage hören. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was darauf steht, was erlaubt ist und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit einem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Andelfingen: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Andelfingen sind unbebaut?
Rund 180 der rund 1'200 Grundstücke in den Bauzonen haben laut amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ob Ihr Grundstück dazugehört, zeigt die Grundstückprüfung. Danach rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung dort erlaubt.
Wie gross sind die Grundstücke in Andelfingen?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 590 Quadratmetern: Die eine Hälfte ist kleiner, die andere grösser. Ein Viertel misst weniger als 300 Quadratmeter, ein Viertel mehr als 1'020. Für Ihr Grundstück zählt die eigene Fläche zusammen mit Zone, Baufeld und zulässiger Nutzfläche.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Andelfingen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Gilt das auch für Andelfingen, Adlikon b. Andelfingen und Humlikon?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Andelfingen nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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