Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Andelfingen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Andelfingen
Wie verkaufe ich ein Mehrfamilienhaus in Andelfingen, ohne dass es publik wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Andelfingen an geprüfte Käufer, entweder als Direktankauf oder als stilles Exklusivmandat ohne Inserat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
100Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'700Wohnungen im Bestand
0,65 %Leerwohnungsziffer
119 %Steuerfuss · 2026
3'719Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Andelfingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Andelfingen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Andelfingen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Andelfingen die zweitgrösste Gemeinde des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Andelfingen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Andelfingen aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Andelfingen im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Andelfingen liegen in der Wohnzone 2A, der Kernzone und der Kernzone A.
Die amtliche Statistik weist für Andelfingen rund 100 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude aus. Sie enthalten rund 670 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,65 Prozent; sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Im Kanton betrug die mittlere Netto-Miete 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Diese Werte sind Grundlage unserer Rechnung, keine Bewertung.
Andelfingen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,65 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde119 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Andelfingen im Profil
Was Andelfingen ausmacht.
Beim Bauen beginnt die Sicht auf Andelfingen: Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 128 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Die Zonenliste dieser Seite zeigt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kernzonen und eine Industriezone. Für ein Mehrfamilienhaus in Andelfingen sind vor allem die Wohnzonen und die Wohn- und Gewerbezone von Bedeutung, wenn Sie es verkaufen und die Reserve prüfen wollen. In den meisten Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung eine Baumassenziffer fest und lässt die Ausnützungsziffer offen. In den Kernzonen bestimmen Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe das Mass. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026. Die Gemeinde publizierte in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 20 Baugesuche. Rund 180 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten.
Im Gebäudebestand von Andelfingen stehen rund 1'700 Wohnungen. Auf rund 100 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen rund 670 Wohnungen. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 37 Prozent. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 590 Quadratmeter. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Andelfingen, Adlikon b. Andelfingen und Humlikon. Andelfingen liegt nordöstlich von Zürich, rund 25 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Einwohnerzahl von Andelfingen betrug 3'719 (Stand 2025). Einen Überblick über alle Themen bietet die Übersicht der Immobilien in Andelfingen.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir bringen Fakten mit: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Andelfingen
Was Sie in Andelfingen wissen sollten.
Wer ein Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt in Andelfingen verkaufen will, trifft auf Käufer, die rechnen. Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren prüfen Ertrag, Zustand und das, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Hier hilft die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses weiter.
Die Mieter müssen für den Verkauf nicht ausziehen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das gehört in jede Ertragsrechnung.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dann lohnt ein ruhiger Blick auf Bestand, Zonenreserve und Käuferkreis. Bei Erbengemeinschaften zeigt die Seite zur geerbten Liegenschaft in Andelfingen, worauf es ankommt.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich und im Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Andelfingen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser stehen in Andelfingen?
Die amtliche Statistik zählt in Andelfingen rund 100 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen rund 670 Wohnungen, bei einem Wohnungsbestand der Gemeinde von rund 1'700. Die Zahlen sind gerundet, Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026. Für Ihr Objekt rechnen wir den genauen Bestand im Gespräch.
Wie viele Baugesuche gibt es in Andelfingen?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Andelfingen rund 20 Baugesuche publiziert. Die Zahl ist gerundet. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern gibt sie einen Hinweis darauf, wie viel Bautätigkeit in der Gemeinde publik wird. Was auf Ihrem Grundstück zusätzlich möglich ist, hängt von der Zone und der Bau- und Zonenordnung ab.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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