Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Altikon · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Altikon
Soll ich mein Land jetzt verkaufen oder auf eine Einzonung warten? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Altikon den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Zuerst prüfen wir, was die Bau- und Zonenordnung heute festlegt. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
23 haBauzonen
760Einwohner · 2025
114 %Steuerfuss · 2026
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Einzonung erklärt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Altikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Altikon
Bauerwartungsland in Altikon.
Rund 28 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Altikon Dinhard, Thalheim an der Thur und Rickenbach in der Nähe.
Die Bevölkerung von Altikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In Altikon liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Altikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Altikon die kleinste Gemeinde des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Die Bauzonen von Altikon umfassen 23 Hektar (Stand der Zonenangaben: 11. Oktober 2026). Darin liegen 250 Grundstücke, von denen 40 ohne Gebäude sind. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 610 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Bauerwartungsland ist in diesen Zahlen nicht enthalten, denn es liegt ausserhalb der Bauzonen.
Altikon · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner760amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen23 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 11. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke250hergeleitetgerundet, Stand 11. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude40hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,57 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde114 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Altikon im Profil
Was Altikon ausmacht.
Wer in Altikon über Bauerwartungsland nachdenkt, schaut zuerst auf das, was bereits gebaut werden darf. Die Bauzonen umfassen 23 Hektar und 250 Grundstücke. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen und eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt sie amtlich die Überbauungsziffer und die Vollgeschosse fest. In der Kernzone sind die Vollgeschosse festgelegt, bei der Ausnützungsziffer macht sie ausdrücklich keine Vorgabe. Diese Zonen gelten für Bauland. Land ausserhalb davon bleibt Nichtbauland, solange kein Planungsverfahren etwas anderes beschliesst.
Der Gebäudebestand zeigt, wie die Gemeinde bebaut ist. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 40 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 45 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Im Bestand sind 350 Wohnungen erfasst, dazu 25 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Altikon liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich, in einer Entfernung von 28 Kilometern. Es zählt 760 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +8,4 Prozent.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Altikon. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage kennenlernen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Über die Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Dann rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Das gilt auch für den Ist-Zustand und für Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still und ohne Inserat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Altikon.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Altikon
Was Sie in Altikon wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar scheint, aber nicht beschlossen ist. Rechtlich bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann in Altikon eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Ein Anspruch auf Einzonung besteht nicht, und wir versprechen keine.
Für Ihre Entscheidung zählt, was heute gilt. Wer erbt, kann vor der Frage stehen, ob eine Wartezeit zur eigenen Lage passt. Auch bei der Pensionierung oder einer auslaufenden Hypothek lohnt es sich, Zeit und Möglichkeiten nüchtern zu rechnen. Zur Orientierung dient das Zonenbild der Gemeinde mit 23 Hektar Bauzonen. Es zeigt, wo heute gebaut werden darf, und damit auch, was Nichtbauland von Bauland trennt.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf.
Im Kanton Zürich gelten für Planung und Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was bei einer Einzonung an Abgaben anfällt, erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Einen Überblick über den Verkauf von Grundstücken finden Sie auf der Kantonsseite zum Grundstückverkauf. Wer wissen will, was auf dem eigenen Land heute möglich ist, liest Was Sie in Altikon bauen dürfen.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Altikon: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Bauzonen in Altikon und wie viele Grundstücke liegen darin?
Die Bauzonen umfassen 23 Hektar mit 250 Grundstücken (Stand 11. Oktober 2026). Davon sind 40 ohne Gebäude, was auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Bauerwartungsland gehört nicht dazu, denn es liegt ausserhalb der Bauzone. Diese Zahlen zeigen, was heute Bauland ist, und dienen als Ausgangspunkt für unsere Rechnung.
Wie hat sich die Bevölkerung in Altikon entwickelt?
Altikon zählte 760 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +8,4 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,57 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Eine Einzonung lässt sich daraus nicht ableiten.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Altikon an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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