Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Affoltern am Albis · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Affoltern am Albis
Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Affoltern am Albis Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
2'100Bauzonen-Grundstücke
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,45 %Leerwohnungsziffer
122 %Steuerfuss · 2026
33 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
12'911Einwohner · 2025
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Kostenlose Bewertung
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Affoltern am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Affoltern am Albis
Immobilie bewerten in Affoltern am Albis.
Nach Einwohnern ist Affoltern am Albis die grösste Gemeinde im Bezirk Affoltern, der 14 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Affoltern am Albis steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Affoltern am Albis ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Mit seinem Steuerfuss liegt Affoltern am Albis im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Ohne Gebäude ist in Affoltern am Albis etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Wer in Affoltern am Albis eine Immobilie bewerten lassen will, findet hier die Eckdaten des Bestands. In den Bauzonen liegen 2'100 Grundstücke, davon sind rund 350 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern (Median). Die Zonenangaben haben den Stand 22. Oktober 2026. Sie bilden die Grundlage jeder Rechnung, die wir mit Ihnen besprechen.
Affoltern am Albis · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner12'911amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,45 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde122 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196033 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand6'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau530hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wert
Was den Wert in Affoltern am Albis bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Affoltern am Albis zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Affoltern am Albis wert ist, hängt von mehreren Merkmalen ab. Bei 33 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Grösse eines Grundstücks bestimmt, wie viel sich darauf bauen lässt. Auch die Hanglage kommt hinzu: 52 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 40 Prozent liegen am Hang, 8 Prozent in steiler Hanglage. Wie sich der Bestand zusammensetzt, zeigen die folgenden Verteilungen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
16 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
11 %
1961 bis 1980
22 %
1981 bis 2000
30 %
2001 bis 2010
8 %
ab 2011
7 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
280 m²Mitte 570 m²1'070 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
52 %
Hanglage, 10 bis 25 %
40 %
steiler Hang, über 25 %
8 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Affoltern am Albis im Profil
Was Affoltern am Albis ausmacht.
Affoltern am Albis liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich aus, in einer Distanz von 13 Kilometern. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Affoltern am Albis und Zwillikon. Wer in Affoltern am Albis eine Immobilie bewerten lassen will, findet einen Ort, den die amtliche Statistik für 2025 mit 12'911 Einwohnerinnen und Einwohnern beschreibt. Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um +5,1 Prozent. Die Gemeinde zählt rund 6'000 Wohnungen und 430 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). In den Bauzonen liegen 2'100 Grundstücke auf einer Fläche von 255 Hektar.
Die Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen. Jede Zonenart legt andere Masse fest, und diese Masse bestimmen, was auf einem Grundstück möglich ist. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in der Gemeinde 45 Baugesuche publiziert. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; am 1. Juni 2026 betrug sie 0,45 Prozent. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die amtliche Statistik mit rund 530 (Stand 4. September 2026). Diese Angaben beschreiben den Ort als Ganzes. Für Ihre Bewertung rechnen wir mit den Daten Ihres eigenen Grundstücks, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück. Sie geben die Adresse ein, und das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. So sehen Sie den Rechenweg und können ihn prüfen. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf, bei dem wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen, oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Nach dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Affoltern am Albis
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AnfrageSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · BesprechungWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Affoltern am Albis
Was Sie in Affoltern am Albis wissen sollten.
Eine Bewertung ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung. Wir prüfen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was sich daraus ergibt. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Den Unterschied sollten Sie kennen, wenn Sie die Zahl später gegenüber Dritten brauchen.
Den Wert bestimmen mehrere Grössen zugleich: Zone und Masse, Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'070 Quadratmeter. Die Zone legt fest, welche Masse amtlich gelten. Bei der Kernzone sind das die Vollgeschosse, bei der Industriezone die Baumassenziffer. Die D als überwiegende ÖV-Güteklasse beschreibt die Erschliessung, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung bezeichnet.
Wer erbt, will wissen, worüber die Erbengemeinschaft entscheidet. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, hilft die Rechnung bei der Planung. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Wir lesen sie mit, bevor wir rechnen.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Beides prägt, was auf einem Grundstück möglich ist und was ein Verkauf auslöst. Wer verkaufen will, sollte auch die Steuerfolgen kennen. Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich ist dafür ein eigenes Thema. Einen Überblick über den Verkauf bietet die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Zuständig für das Grundbuch ist das Grundbuchamt Affoltern.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Affoltern am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in den Bauzonen von Affoltern am Albis sind noch ohne Gebäude?
Rund 350 der 2'100 Bauzonen-Grundstücke sind ohne Gebäude (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also nicht allein unbebautes Land. Für Ihre Bewertung ist entscheidend, wie Ihr Grundstück in der Zone liegt und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Das rechnen wir mit Ihnen durch.
Wie gross sind die Grundstücke in Affoltern am Albis?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'070 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Baustein der Bewertung, neben Zone, Bauperiode, Hanglage und Lage. Wir zeigen Ihnen den Rechenweg als Bandbreite.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Gilt das auch für Affoltern am Albis und Zwillikon?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Affoltern am Albis nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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