W3b
Dreigeschossige Wohnzone
rund 420 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 7 mArt. 3, Art. 4, Art. 5
Affoltern am Albis · Kanton Zürich
Was darf ich in Affoltern am Albis bauen?
Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung in Affoltern am Albis. Wir klären, in welcher Zone es liegt, welche Masse amtlich gelten und wo die Ordnung keine Vorgabe macht. Massgebend bleiben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
12Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
255 haBauzonen
2'100Bauzonen-Grundstücke
45Baugesuche in 12 Monaten
530Wohnungen bewilligt oder im Bau
12'911Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Affoltern am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Affoltern am Albis.
In Affoltern am Albis regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 100 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 5 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 6 und 14 m.
Die Bau- und Zonenordnung kennt in Affoltern am Albis Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe sowie eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohn- und Zentrumszonen legt sie Ausnützung und Vollgeschosse amtlich fest.
Anders ist es in der Kernzone, den Arbeitszonen und der Zone für öffentliche Bauten. Dort macht die Ordnung bei einzelnen Massen ausdrücklich keine Vorgabe, etwa bei der Ausnützung oder den Vollgeschossen. In den Arbeitszonen steht die Baumasse im Vordergrund. Die Liste darunter zeigt, was je Zone gilt.
Wohnzonen
W3a
Dreigeschossige Wohnzone
rund 270 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 7 mArt. 3, Art. 4, Art. 5
W2
Zweigeschossige Wohnzone
rund 230 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 6 mArt. 3, Art. 4, Art. 5
W4
Viergeschossige Wohnzone
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 74 %
- Vollgeschosse
- 4
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 3, Art. 4, Art. 5
W5
Fünfgeschossige Wohnzone
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 100 %
- Vollgeschosse
- 5
- Fassadenhöhe
- 14 mArt. 3, Art. 4, Art. 5
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3
Dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 68 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 8 mArt. 3, Art. 5, Art. 6
WG4
Viergeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
rund 150 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 80 %
- Vollgeschosse
- 4
- Fassadenhöhe
- 11 mArt. 3, Art. 4, Art. 5
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 160 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 4
- Fassadenhöhe
- 10 mArt. 13, Art. 14, Art. 15
- Grenzabstand
- 6 mArt. 13, Art. 14
Z5
Fünfgeschossige Zentrumszone
rund 150 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 138 %
- Vollgeschosse
- 5
- Fassadenhöhe
- 15 mArt. 22, Art. 29
Z4
Viergeschossige Zentrumszone
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 120 %
- Vollgeschosse
- 4
- Fassadenhöhe
- 12 mArt. 22, Art. 29
Industrie- und Gewerbezonen
I
Industriezone
rund 70 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 17 mArt. 7, Art. 8, Art. 9
- Grenzabstand
- 3,5 mArt. 7
G
Gewerbezone
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 12 m
- Grenzabstand
- 6 mArt. 7, Art. 9, Art. 10
Zonen für öffentliche Bauten
Oe
Zone für öffentliche Bauten
rund 50 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Affoltern am Albis
Was darf ich bauen in Affoltern am Albis.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Affoltern am Albis und Zwillikon.
Affoltern am Albis liegt rund 13 km südwestlich von Zürich, in der Nähe von Hedingen, Obfelden und Ottenbach.
Nach Einwohnern ist Affoltern am Albis die grösste Gemeinde im Bezirk Affoltern, der 14 Gemeinden zählt.
Ohne Gebäude ist in Affoltern am Albis etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Die Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis legt in 12 Zonen amtliche Masse fest. Sie betreffen gerundet 2'100 Grundstücke (Stand der Zonenangaben: 22. Oktober 2026). Davon sind gerundet 350 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden gerundet 45 Baugesuche publiziert.
Affoltern am Albis · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'100hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen255 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude350hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate45hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau530hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Affoltern am Albis hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Affoltern am Albis im Profil
Was Affoltern am Albis ausmacht.
In Affoltern am Albis lebten im Jahr 2025 12'911 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,1 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst gerundet 6'000 Wohnungen, davon stehen auf rund 430 Grundstücken Mehrfamilienhäuser. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen.
Affoltern am Albis besteht aus den Ortschaften Affoltern am Albis und Zwillikon und liegt im Bezirk Affoltern, 13 Kilometer südwestlich von Zürich. Die Bauzonen in Affoltern am Albis messen 255 Hektar und umfassen gerundet 2'100 Grundstücke. Das mittlere Grundstück (Median) misst 570 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'070 Quadratmeter. Wie viel darauf gebaut werden darf, entscheidet die Zone, nicht die Grösse allein. Auch die Lage am Hang gehört zur Rechnung, denn nicht jedes Grundstück in Affoltern am Albis liegt eben. Die Seite zeigt Ihnen die Zonen und ihre Masse, wir erklären, wie Sie sie lesen.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Affoltern am Albis gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3bMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Affoltern am Albis werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis.
Affoltern am Albis
Was Sie in Affoltern am Albis wissen sollten.
Bebaubarkeit ist eine Rechnung aus mehreren Grössen. Die Bau- und Zonenordnung nennt je Zone, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Baumasse oder Vollgeschosse. Ob ein Grundstück bebaubar ist und wie gross ein Haus werden darf, hängt von der Zone und von der Parzelle selbst ab. Wer wissen will, wie viele Wohnungen auf einem Grundstück möglich sind, braucht diese Rechnung zuerst.
Zusätzlich wirken Einschränkungen, die nicht in der Zonenliste stehen. Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Die Hanglage beeinflusst die Bebauung ebenfalls: Bei den Bauzonen-Grundstücken liegen 52 Prozent eben, 40 Prozent in Hanglage und 8 Prozent in steiler Hanglage.
Im Baubewilligungsverfahren gibt es im Kanton Zürich kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Eine Bewilligung stellen wir nie in Aussicht; massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der jeweiligen Gemeinde. Einen Überblick finden Sie im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Wer ein Grundstück verkaufen will, findet auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften die Grundlagen. Für die Gemeinde selbst lohnt der Blick auf Immobilien in Affoltern am Albis.
Am Anfang steht die Adresse. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wünschen Sie einen Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf, bei dem wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen, oder das Exklusivmandat als stille Vermittlung ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Die Beurkundung erfolgt beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Affoltern am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Affoltern am Albis liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Gerundet 2'100 Grundstücke liegen in Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung amtliche Masse festlegt (Stand 22. Oktober 2026). Das sind 12 Zonen. Die Bauzonen insgesamt umfassen 255 Hektar. Welche Masse für Ihre Parzelle gelten, zeigt die Zonenliste auf dieser Seite, und wir klären es mit Beleg im Gespräch.
Wie viele Baugesuche gibt es in Affoltern am Albis?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden gerundet 45 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind gerundet 530 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Das sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob und was auf Ihrer Parzelle möglich ist, rechnen wir anhand der Bau- und Zonenordnung.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in Affoltern am AlbisGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Affoltern am Albis?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.