Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Affoltern am Albis · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Affoltern am Albis
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert, und wer kauft es diskret? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Affoltern am Albis den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir rechnen zuerst Bestand und Bau- und Zonenordnung, danach folgt der Weg: Direktankauf oder Exklusivmandat ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
400Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
6'000Wohnungen im Bestand
0,45 %Leerwohnungsziffer
530Wohnungen bewilligt oder im Bau
122 %Steuerfuss · 2026
12'911Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Ausgangslage in Affoltern am Albis
Mehrfamilienhaus verkaufen in Affoltern am Albis.
Nach Einwohnern ist Affoltern am Albis die grösste Gemeinde im Bezirk Affoltern, der 14 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Affoltern am Albis steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Affoltern am Albis liegt im oberen Bereich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Affoltern am Albis liegen in der Dreigeschossige Wohnzone, der Dreigeschossige Wohnzone und der Zweigeschossige Wohnzone.
In Affoltern am Albis ist bei 400 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 4'500 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst 6'000 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand und liegt bei 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Bei 33 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Affoltern am Albis · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen430hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand6'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,45 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau530hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde122 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196033 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Affoltern am Albis im Profil
Was Affoltern am Albis ausmacht.
Beim Bauen beginnt, was ein Mehrfamilienhaus in Affoltern am Albis ausmacht. Die Bauzonen umfassen 255 Hektar, darin liegen rund 2'100 Grundstücke. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Zentrums- und Kernzonen. Dazu kommen Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Bei 350 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude, gezählt werden auch laufende Ersatzneubauten. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) nennen 430 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus.
Zur Gemeinde Affoltern am Albis gehören die Ortschaften Affoltern am Albis und Zwillikon. Sie liegt im Bezirk Affoltern, 13 Kilometer südwestlich der Stadt Zürich. Bei den Baugesuchen zählt die Statistik 45 publizierte Gesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau: 530 (Stand 4. September 2026). Wer in Affoltern am Albis verkauft, sieht sein Haus im Zusammenhang mit 12'911 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,1 Prozent. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf Immobilien in Affoltern am Albis.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen, bevor über einen Preis gesprochen wird: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Affoltern am Albis
Was Sie in Affoltern am Albis wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zum Käuferkreis gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt die Rechnung, nicht eine Annahme. Eine erste Orientierung bieten Aufstockung und Reserve prüfen und die Seite zum Ersatzneubau und zur Verdichtung in Affoltern am Albis.
Für Mieter ändert sich beim Verkauf rechtlich wenig: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichswert zeigt die kantonale Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dann hilft ein ruhiger Blick auf Zahlen und Möglichkeiten, bevor etwas entschieden wird.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Einzelheiten zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Affoltern am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser stehen in Affoltern am Albis?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 400 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 4'500 Wohnungen. Der Wohnungsbestand der Gemeinde beträgt insgesamt 6'000 Wohnungen. Für Ihr Haus zählt am Ende die Rechnung zu Ertrag, Zustand und Zonenordnung. Diese bereiten wir im persönlichen Gespräch mit Belegen aus dem amtlichen Original auf.
Wie viele Wohnungen sind in Affoltern am Albis bewilligt oder im Bau?
Bewilligt oder im Bau sind 530 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 45 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Diese Zahlen geben den Rahmen, Ihr Objekt prüfen wir einzeln. Wir legen Ihnen dazu im Gespräch die Unterlagen vor und erklären, wie sie zu lesen sind.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Kaufen Sie Grundstücke in Affoltern am Albis auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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