Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Zumikon · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Zumikon
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Zumikon beim Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen, was auf dem Grundstück gilt, belegen jede Zahl im amtlichen Original und vermitteln diskret ohne Inserat oder kaufen selbst im Direktankauf.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
160 haBauzonen
5'781Einwohner · 2025
95Wohnungen bewilligt oder im Bau
71 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Zumikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Zumikon
Bauerwartungsland in Zumikon.
Rund 8 km südöstlich von Zürich gelegen, hat Zumikon Küsnacht, Maur und Zollikon in der Nähe.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Zumikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Zumikon eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Meilen, der 11 Gemeinden zählt.
In Zumikon liegen rund 1'200 Grundstücke in den Bauzonen (Stand 13. Oktober 2026). Rund 210 davon tragen kein Gebäude. Diese Zahl umfasst auch Grundstücke mit laufendem Ersatzneubau und sagt deshalb nichts über einzelne Parzellen aus. Bauerwartungsland gehört nicht zu diesen Bauzonen. Es liegt ausserhalb, und ob es einmal dazukommt, ist offen. Als Mass für Bauzonen ist die Zahl dennoch ein Bezugspunkt für die Einordnung.
Zumikon · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner5'781amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen160 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude210hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,85 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde71 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zumikon im Profil
Was Zumikon ausmacht.
In Zumikon leben 5'781 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent. Im Bestand stehen rund 2'800 Wohnungen, davon trägt ein Teil der Grundstücke Mehrfamilienhäuser. Wer in Zumikon Land besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, was mit einem zu gross gewordenen Haus geschehen soll. Bei Bauerwartungsland kommt die Frage hinzu, ob und wann das Grundstück je eingezont wird.
Die Gemeinde Zumikon im Bezirk Meilen liegt südöstlich von Zürich, rund 8 Kilometer entfernt. Zumikon ist zugleich die einzige Ortschaft der Gemeinde. In den Bauzonen von Zumikon liegen rund 1'200 Grundstücke auf einer Fläche von 160 Hektar. Davon sind rund 210 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ein Teil der Bauzonen-Grundstücke in Zumikon liegt in Hanglage, die Seite zeigt die Anteile. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Quartiererhaltungszonen sowie Kern- und Zentrumszone. Land ausserhalb dieser Bauzonen bleibt Nichtbauland, solange keine Einzonung beschlossen ist. Wir rechnen für Zumikon zuerst, was gilt, und sprechen danach über den Verkauf.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Zumikon und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Beurkundet wird beim Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Küsnacht.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Zumikon.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zumikon
Was Sie in Zumikon wissen sollten.
Bei Bauerwartungsland kommt es zuerst darauf an, was heute gilt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland. Wer Erwartungen an eine Einzonung hat, sollte sie von dem trennen, was amtlich festgelegt ist.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf. Das lohnt sich vor einem Verkauf zu klären. Mehr dazu finden Sie beim Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Gerade bei einer Erbschaft oder einer Pensionierung stellt sich die Frage, ob verkauft oder abgewartet wird. Wir rechnen beides durch, ohne eine Einzonung zu versprechen. Den Stand Ihrer Parzelle sehen Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück.
Die Mehrwertabgabe bei einer Einzonung ist kantonal geregelt. Eine Übersicht zum Verkauf finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zu den Steuerfolgen eines Verkaufs gibt es ein eigenes Thema, die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Für Ihr Grundstück in Zumikon prüfen wir, welche Regeln im Einzelfall greifen.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Zumikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zumikon liegen in der Bauzone und wie viele davon sind unbebaut?
In Zumikon liegen rund 1'200 Grundstücke in den Bauzonen (Stand 13. Oktober 2026). Rund 210 davon tragen kein Gebäude, wobei die Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Bauerwartungsland gehört nicht dazu: Es liegt ausserhalb der Bauzone und bleibt Nichtbauland, bis eine Einzonung beschlossen ist.
Wie gross sind die Grundstücke in Zumikons Bauzonen?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 1'000 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 470, ein Viertel grösser als 1'530 Quadratmeter. Das dient als Vergleich für Ihre Parzelle. Was bei einer Einzonung später gilt, legt die Bau- und Zonenordnung fest.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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