Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Wangen-Brüttisellen · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Wangen-Brüttisellen
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland in Wangen-Brüttisellen, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück gilt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
149 haBauzonen
8'289Einwohner · 2025
101 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Einzonung erklärt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Wangen-Brüttisellen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Wangen-Brüttisellen
Bauerwartungsland in Wangen-Brüttisellen.
Wangen-Brüttisellen liegt rund 9 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Dietlikon, Bassersdorf und Wallisellen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Wangen-Brüttisellen ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Brüttisellen und Wangen b. Dübendorf.
Ohne Gebäude ist in Wangen-Brüttisellen etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Wangen-Brüttisellen eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
In Wangen-Brüttisellen liegen rund 25 Grundstücke in Reservezonen (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Das sind Flächen ausserhalb der Bauzone, die für eine Einzonung infrage kommen können. Die Bauzonen selbst umfassen 149 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken. Davon tragen rund 220 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Diese Werte ordnen die Ausgangslage ein, ersetzen aber keine Prüfung Ihres Grundstücks.
Wangen-Brüttisellen · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner8'289amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen149 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude220hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,52 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde101 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Wangen-Brüttisellen im Profil
Was Wangen-Brüttisellen ausmacht.
In Wangen-Brüttisellen leben 8'289 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Der Wohnungsbestand in Wangen-Brüttisellen umfasst rund 3'600 Wohnungen. Hinter jedem Grundstück steht eine eigene Lebenslage: Wer erbt, in Pension geht oder sich trennt, muss Fragen zu Land klären, das nicht überbaut ist. Auch eine auslaufende Hypothek kann ein Anlass sein, die Lage in Ruhe zu prüfen.
Die Gemeinde Wangen-Brüttisellen besteht aus den Ortschaften Brüttisellen und Wangen b. Dübendorf. Sie liegt im Bezirk Uster, nordöstlich von Zürich, rund 9 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Bauzonen von Wangen-Brüttisellen umfassen 149 Hektar. Für das Thema Einzonung ist ein Wert besonders aufschlussreich: Rund 25 Grundstücke liegen in Reservezonen, also ausserhalb der Bauzone, und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Ob es dazu kommt, bleibt offen. Wer in Wangen-Brüttisellen ein solches Grundstück besitzt, findet im Grundstück und Bauland verkaufen in Wangen-Brüttisellen weitere Hinweise. Die Zonenangaben stammen vom Stand 14. Oktober 2026.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Wangen-Brüttisellen. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung festlegt und wie die Planung heute aussieht. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Erst dann sprechen wir über einen Preis.
Zwei Wege stehen offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg. Beurkundet wird beim Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Wangen-Brüttisellen.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Wangen-Brüttisellen
Was Sie in Wangen-Brüttisellen wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis zu einem Entscheid bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Niemand kann das zusichern, auch wir nicht.
Was ein solches Grundstück bedeutet, hängt deshalb von den Unterlagen ab: von der heutigen Zone, von den Festlegungen der Planung und von der Lage. Ein Blick auf die Bauzonen der Gemeinde zeigt, welche Zonenarten es gibt: Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kern- und Zentrumszonen sowie eine Arbeitszone. Welche Masse später gelten würden, wäre erst bei einer Einzonung festgelegt.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Wer erbt oder in Pension geht, sollte diese Abgabe früh in die Überlegungen einbeziehen. Mehr dazu finden Sie unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Bei einer Einzonung erhebt der Kanton die Mehrwertabgabe. Sie wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Einen Überblick bietet die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zuständig für den Grundbucheintrag ist das Grundbuchamt Dübendorf.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Wangen-Brüttisellen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Wangen-Brüttisellen liegen in Reservezonen?
Rund 25 Grundstücke liegen in Reservezonen (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Das ist Nichtbauland, das für eine Einzonung infrage kommen kann. Ob eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Die Zahl sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus; dafür prüfen wir die Unterlagen Ihrer Parzelle im persönlichen Gespräch.
Wie viel Bauland gibt es in Wangen-Brüttisellen heute schon?
Die Bauzonen umfassen 149 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken. Rund 220 davon tragen kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu wurden 35 Baugesuche publiziert, in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Diese Werte zeigen den Rahmen, ersetzen aber keine Prüfung Ihres Grundstücks.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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