Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Wädenswil · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Wädenswil
Was ist mein Land wert, wenn vielleicht eingezont wird? In Wädenswil begleitet Yaacoubi Immobilien AG den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst mit belegten Zahlen, dann folgt ein Gespräch über Direktankauf oder Exklusivmandat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
35Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
428 haBauzonen
26'012Einwohner · 2025
110Wohnungen bewilligt oder im Bau
102 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Kein Versprechen ohne Planung
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Wädenswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Ausgangslage in Wädenswil
Bauerwartungsland in Wädenswil.
Von Zürich aus gerechnet liegt Wädenswil rund 21 km südöstlich, nahe bei Richterswil, Männedorf und Uetikon am See.
Die Bevölkerung von Wädenswil ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In Wädenswil liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Wädenswil umfasst vier Ortschaften: Wädenswil, Au ZH, Hütten und Schönenberg ZH.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Wädenswil etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Wädenswil die grösste Gemeinde im Bezirk Horgen, der 9 Gemeinden zählt.
In Wädenswil liegen 35 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zur Nichtbauzone, sind also keine Bauzone. Daneben zählt die Gemeinde 3'800 Grundstücke in Bauzonen, davon 600 ohne Gebäude (Stand 13. Oktober 2026). Die Zahl der Reservezonen sagt nichts darüber, ob und wann eingezont wird. Sie zeigt, wie viele Grundstücke grundsätzlich als Kandidaten gelten.
Wädenswil · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner26'012amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen428 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke3'800hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude600hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,4 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde102 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Wädenswil im Profil
Was Wädenswil ausmacht.
Wer in Wädenswil Bauerwartungsland verkaufen möchte, schaut zuerst auf das Bauen in der Gemeinde. Die Bauzonen von Wädenswil umfassen 428 Hektar und verteilen sich auf 3'800 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind 600 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und Kernzonen bis zu Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe und einer Zone für öffentliche Bauten. Je nach Zone legt die Bau- und Zonenordnung eine Ausnützungsziffer, eine Überbauungsziffer oder eine Baumassenziffer fest. In einigen Zonen bleibt ein Mass ausdrücklich ohne Vorgabe.
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) beschreiben den Bestand: 44 Prozent der Grundstücke tragen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus zählt Wädenswil 940. Im Bestand stehen 12'800 Wohnungen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 180 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 110 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Neben den Bauzonen liegen in Wädenswil 35 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zur Nichtbauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung, ohne dass darüber entschieden wäre. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Wädenswil beträgt sie 0,4 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Mehr zum Bestand finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Wädenswil.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Wädenswil und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen, was auf dem Land steht und was die Bau- und Zonenordnung festlegt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben. Der Kauf ist gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Wädenswil.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Wädenswil
Was Sie in Wädenswil wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar, aber nicht beschlossen ist. Bis dahin bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Darum geben wir kein Versprechen zur Einzonung ab.
Welche Merkmale wir bei einem Grundstück prüfen, lässt sich dennoch benennen. Dazu gehört die Hanglage: In Wädenswil liegen 54 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang, 17 Prozent steil und 30 Prozent eben. Zur Erschliessung gehört der öffentliche Verkehr; seine Güteklasse ist in Wädenswil überwiegend C. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 590 Quadratmeter. Diese Werte beschreiben das Bauland der Gemeinde und dienen als Vergleich, nicht als Aussage über ein einzelnes Grundstück.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach der Zukunft des Landes. Auch eine auslaufende Hypothek kann dazu führen, dass Sie den Besitz neu ordnen. Wir prüfen, was das Land heute ist, und ordnen ein, was nur eine Erwartung ist.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Wird das Grundstück vorher verkauft, wird die Abgabe mit dem Übergang des Eigentums fällig (§ 10 MAG). Die Einzelheiten finden Sie unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Wädenswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Wädenswil liegen in Reservezonen?
In Wädenswil liegen 35 Grundstücke in Reservezonen (gerundet). Reservezonen gehören zur Nichtbauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung, ohne dass darüber entschieden wäre. Zum Vergleich: Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 3'800 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Ob Ihr Land in einer Reservezone liegt, zeigt die Grundstückprüfung. Im persönlichen Gespräch ordnen wir ein, was amtlich belegt ist und was eine Erwartung bleibt.
Wie gross sind die Bauzonen in Wädenswil und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen von Wädenswil umfassen 428 Hektar (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind 600 Grundstücke ohne Gebäude. Die Zahl ist gerundet und zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt also nicht, dass all diese Flächen frei wären. Für ein einzelnes Grundstück rechnen wir im Gespräch nach.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Wädenswil an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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