Fläche und Zuschnitt
Gleich gross ist nicht gleich viel wert: Bei schmalen, schrägen oder sehr tiefen Grundstücken nehmen Abstände und Baulinien mehr Fläche weg als bei einem Rechteck.
Uster · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Uster
Der Verkauf von Grundstücken und Bauland läuft bei uns über den Direktankauf oder das Exklusivmandat. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt Grundstücke in Uster, nachdem Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche gerechnet sind. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5'100Bauzonen-Grundstücke
750davon ohne Gebäude
595 haBauzonen
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
640Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
- Baufeld vor dem Preis
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
- Bauland und Grundstücke
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zone, Ziffer, Abstände
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Uster wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Uster trägt.
Zone und Ziffer
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Uster vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 70 %.
Bau- und Zonenordnung Uster
Baufeld
Wo gebaut werden darf, bestimmen Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien sowie die Abstände zu Wald und Gewässer.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Bauen setzt Erschliessung voraus: Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Fehlt noch etwas, verschiebt sich der Baubeginn eines Käufers, und das zeigt sich im Preis.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Ausgangslage in Uster
Grundstück verkaufen in Uster.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Uster die Wohnzone 2/40, die Wohnzone 2/30 und die Wohnzone, 3-geschossig /50 die grössten Bauzonen.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Uster etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Von Zürich aus gerechnet liegt Uster rund 14 km östlich, nahe bei Greifensee, Seegräben und Volketswil.
Uster misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Die Gemeinde zählt sechs Ortschaften: Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil.
In den Bauzonen von Uster liegen rund 5'100 Grundstücke auf 595 Hektar. Rund 750 davon sind ohne Gebäude, wobei auch laufende Ersatzneubauten mitzählen. Die Zahl sagt also nicht, wie viel freies Bauland es gibt, sondern wie viele Grundstücke zum Stand der Gebäudedaten (4. September 2026) keinen Bau eingetragen haben. Für Ihr Grundstück sagt sie nichts aus. Dafür braucht es die Rechnung zur einzelnen Parzelle.
Publizierte Baugesuche gab es in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 140.
Uster · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke5'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude750hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen595 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau640hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate140hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer1,41 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt UsteramtlichSitz in Uster
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Am Anfang steht der amtliche Plan mit Grenzen und Fläche. Baulinie und Grenzabstände ergeben das Baufeld, darin zeichnen wir den möglichen Neubau. In Uster rechnen wir mit den Werten der dortigen Bau- und Zonenordnung.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Uster im Profil
Was Uster ausmacht.
In Uster leben nach der amtlichen Statistik 37'031 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Im Bestand stehen rund 17'800 Wohnungen, dazu kommen rund 1'100 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen: eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung, ein Haus, das für eine Person zu gross geworden ist, oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer ein Grundstück in Uster verkaufen möchte, tut das selten ohne Anlass und meist mit vielen offenen Fragen. Welche Nutzung auf der eigenen Parzelle möglich ist, bestimmt in Uster die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Uster liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus und rund 14 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil. Die Bauzonen von Uster umfassen 595 Hektar mit rund 5'100 Grundstücken. Davon sind rund 750 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. Wer mehr dazu wissen möchte, findet unter Immobilien in Uster einen Überblick.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Bezahlt wird, was gebaut und vermietet werden kann. Das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · BesprechungPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · AbschlussNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Uster
Was Sie in Uster wissen sollten.
Bei einem unbebauten Grundstück oder einem Haus mit grossem Land bestimmt die Bau- und Zonenordnung, was ein Käufer bezahlen kann. Entscheidend ist, wie viel Fläche gebaut werden darf und wie viel Hauptnutzfläche daraus entsteht. In Uster kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen vor. Die Messweise der Baubegriffe ist laut Stand der Zonenangaben (14. Oktober 2026) noch das bisherige Recht (alt). Das ist für die Rechnung wichtig, weil sich Flächen je nach Messweise anders ergeben.
Auch die Beschaffenheit des Landes zählt. Rund 70 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, rund 25 Prozent liegen am Hang und rund 4 Prozent in steiler Hanglage. Die mittlere Grösse beträgt 560 Quadratmeter; ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 1'000 Quadratmeter. Die ÖV-Erschliessung liegt überwiegend in der Güteklasse C.
Nähere Angaben finden Sie unter Land gegen Wohnung in Uster.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Uster. Wie sich Ihr Fall rechnet, erklärt die Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage verstehen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist, mit Belegen aus dem amtlichen Original. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihre Adresse eingeben und sehen die Parzelle im Luftbild und im Katasterplan.
Dann entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Uster: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Uster liegen in der Bauzone und wie viele sind ohne Gebäude?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) liegen rund 5'100 Grundstücke in den Bauzonen von Uster, die zusammen 595 Hektar umfassen. Rund 750 davon sind ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt deshalb nichts über ein einzelnes Grundstück. Was für Ihre Parzelle gilt, rechnen wir im Gespräch nach der Bau- und Zonenordnung.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Uster in der Pipeline?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 140 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau waren zum Stand 4. September 2026 rund 640 Wohnungen. Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde als Ganzes und nicht ein einzelnes Grundstück. Was auf Ihrer Parzelle gebaut werden darf, rechnen wir zuerst nach der Bau- und Zonenordnung, bevor wir über einen Preis sprechen.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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