Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Trüllikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Trüllikon
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Trüllikon, kauft Grundstücke als Entwickler im Direktankauf oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
35Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
56 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
610 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1'132Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Trüllikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Trüllikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,91 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Trüllikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Trüllikon.
Auf den meisten Grundstücken in Trüllikon steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Trüllikon die Kernzone I, die Wohnzone 2 und die Wohnzone 1 die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Trüllikon gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Trüllikon häufiger keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In Wohn- und Mischzonen von Trüllikon stehen rund 35 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei einem Anteil von 56 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen rund 45 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Diese Zahlen beschreiben den Bestand, nicht ein einzelnes Grundstück. Ob sich bei Ihrem Haus ein Ersatzneubau lohnt, zeigt erst die Rechnung.
Trüllikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196056 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte610 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen45hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand550hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,91 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Trüllikon im Profil
Was Trüllikon ausmacht.
In Trüllikon lebten im Jahr 2025 1'132 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,3 Prozent. Der Wohnungsbestand in Trüllikon umfasst rund 550 Wohnungen. Gezählt sind selbst bewohnte und vermietete Wohnungen gleichermassen. Am Stichtag 1. Juni 2026 lag die Leerwohnungsziffer bei 0,91 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand. Hinter dem Bestand stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz verschiedenen Lebenslagen. Wer erbt, wer in den Ruhestand tritt oder wem das Haus zu gross geworden ist, stellt sich irgendwann die Frage, was mit dem Gebäude geschehen soll. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, über einen Ersatzneubau in Trüllikon nachzudenken.
Die Gemeinde Trüllikon im Bezirk Andelfingen besteht aus den Ortschaften Trüllikon, Rudolfingen und Wildensbuch. Sie liegt nördlich von Zürich, in einer Distanz von 31 Kilometern. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D. In den Bauzonen von Trüllikon liegen rund 470 Grundstücke auf einer Fläche von 34 Hektaren. Rund 90 davon sind amtlich ohne Gebäude erfasst; diese Zahl zählt auch Grundstücke mit, auf denen gerade ein Ersatzneubau entsteht. Ob sich Abbruch und Neubau eignen, klären wir Grundstück für Grundstück. Einen Überblick über alle Themen finden Sie auf der Seite Immobilien in Trüllikon im Überblick.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Trüllikon im Schnitt.
In Trüllikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Überbauungsziffer: 25 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · K1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Trüllikon.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Trüllikon
Was Sie in Trüllikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Trüllikon gibt es Wohnzonen, in denen amtlich die Überbauungsziffer und die Vollgeschosse festgelegt sind, und eine Kernzone mit Vorgaben zu Vollgeschossen und Gebäudehöhe, aber ohne Vorgabe zur Überbauungsziffer.
Auch die Form des Grundstücks zählt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 610 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 890 Quadratmeter. Zudem liegen 49 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang, 43 Prozent sind eben.
Bei vermieteten Häusern gehen die Mietverhältnisse auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt oder in den Ruhestand tritt, kann das Grundstück auch an einen Entwickler verkaufen oder es als Land gegen Wohnung in Trüllikon einbringen.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Trüllikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Trüllikon kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In den Wohn- und Mischzonen von Trüllikon stehen rund 35 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Das ist der Bestand, aus dem sich Ersatzneubauten ergeben können. Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung und von der Rechnung ab.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Trüllikon aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen einer Gemeinde an einem bestimmten Stichtag leer steht und zur Miete oder zum Kauf angeboten wird. In Trüllikon beträgt sie 0,91 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Gezählt werden dabei alle Wohnungen im Bestand, ob selbst bewohnt oder vermietet. Die Ziffer beschreibt die ganze Gemeinde und sagt nichts über ein einzelnes Haus oder Grundstück aus.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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