Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Thalheim an der Thur · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Thalheim an der Thur
Thalheim an der Thur: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland in Thalheim an der Thur, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen zuerst, was Zonenordnung und Richtplan hergeben, und besprechen dann Direktankauf oder Exklusivmandat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
30 haBauzonen
1'024Einwohner · 2025
117 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Kein Versprechen ohne Planung
- Einzonung erklärt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Thalheim an der Thur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Thalheim an der Thur
Bauerwartungsland in Thalheim an der Thur.
Thalheim an der Thur liegt rund 27 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Dägerlen, Altikon und Dinhard.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Ohne Gebäude ist in Thalheim an der Thur etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Thalheim an der Thur nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
In Thalheim an der Thur stehen 30 Hektar Bauzone zur Verfügung, verteilt auf rund 360 Grundstücke. Rund 65 davon sind ohne Gebäude. Dieser Wert zählt auch Grundstücke mit laufendem Ersatzneubau mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 900 Quadratmeter. Land, das nicht in der Bauzone liegt, taucht in dieser Zählung nicht auf.
Thalheim an der Thur · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner1'024amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen30 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke360hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude65hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,13 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Thalheim an der Thur im Profil
Was Thalheim an der Thur ausmacht.
Thalheim an der Thur liegt im Bezirk Andelfingen, von Zürich aus nordöstlich und rund 27 Kilometer entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Thalheim an der Thur. Amtlich leben in Thalheim an der Thur 1'024 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,9 Prozent. Das Gebäude- und Wohnungsbild ergänzt dieses Bild: Der Bestand umfasst rund 480 Wohnungen, und rund 25 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus.
Für Bauerwartungsland lohnt sich der Blick auf die bestehenden Bauzonen von Thalheim an der Thur. Sie umfassen 30 Hektar mit rund 360 Grundstücken. Davon tragen rund 65 kein Gebäude, wobei dieser Wert auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Die Gemeinde kennt Wohnzonen sowie Zentrums- und Kernzonen. Wie in Thalheim an der Thur gebaut werden darf, zeigen die Regeln zum Bauen in Thalheim an der Thur. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; A steht für sehr gute, D für geringe Erschliessung. Ein Anteil von 49 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt am Hang, 48 Prozent sind eben.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Thalheim an der Thur und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Sie schildern uns Ihre Lage, wir kommen mit Fakten. Über die Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir, was darauf steht und was die Zonenordnung erlaubt.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch von Erbengemeinschaften und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Thalheim an der Thur.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Thalheim an der Thur
Was Sie in Thalheim an der Thur wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar, aber nicht beschlossen ist. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ein Versprechen zur Einzonung kann deshalb niemand geben, auch wir nicht.
Was ein solches Grundstück wert ist, bestimmt sich aus dem heutigen Status, nicht aus einer Hoffnung. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde heute zulässt, und halten fest, was offen ist. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Belegen im amtlichen Original. Für Eigentümerinnen und Eigentümer kann ein Anlass der Verkaufsfrage eine Erbschaft, die Pensionierung oder eine auslaufende Hypothek sein.
Kommt es später zu einer Einzonung, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Mehr dazu finden Sie im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich entscheiden das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück möglich ist. Bei einer Einzonung fällt die Mehrwertabgabe an. Sie wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Einen Überblick bietet die Kantonsseite zum Verkauf von Grundstücken im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Thalheim an der Thur: Ihre Fragen.
Wie viel Bauzone gibt es in Thalheim an der Thur?
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 30 Hektar mit rund 360 Grundstücken. Davon sind rund 65 ohne Gebäude; der Wert zählt auch laufende Ersatzneubauten mit (Stand 4. September 2026). Bauerwartungsland gehört nicht dazu, denn es liegt noch ausserhalb der Bauzone. Es bleibt Nichtbauland, bis eine Einzonung rechtskräftig ist.
Wie gross sind die Grundstücke in der Bauzone von Thalheim an der Thur?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 530 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 900 Quadratmeter. Diese Werte dienen als Anhaltspunkt, wie Bauland in der Gemeinde heute parzelliert ist. Für ein einzelnes Grundstück rechnen wir im Gespräch mit den amtlichen Unterlagen.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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