Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Stäfa · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Stäfa
Erhalten oder ersetzen, was ist für Ihr Haus in Stäfa der richtige Weg? Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Stäfa, rechnet die zulässige Nutzung nach der Bau- und Zonenordnung und vermittelt den Verkauf an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
920Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
44 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
520 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
90Baugesuche in 12 Monaten
15'232Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Stäfa wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Stäfa liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,57 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Stäfa
Ersatzneubau und Verdichtung in Stäfa.
Am häufigsten sind in Stäfa Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Stäfa die Wohnzone 2/1.9, die Wohnzone 2/1.4 und die Kernzone B die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Stäfa ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Stäfa ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Stäfa misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Stäfa etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Stäfa stehen 920 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 520 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 250 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,57 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Stäfa · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196044 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte520 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen690hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand7'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate90hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,57 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt StäfaamtlichSitz in Stäfa
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Stäfa im Profil
Was Stäfa ausmacht.
Beim Ersatzneubau in Stäfa zählt zuerst der Boden. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 272 Hektar und 3'000 Grundstücke. Das Zonenbild reicht von mehreren Wohnzonen über Kernzonen und eine Zentrumszone bis zur Wohn- und Gewerbezone und zur Industriezone. In 920 Grundstücken der Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei 44 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude sogar aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026).
Die Gemeinde Stäfa mit den Ortschaften Stäfa und Uerikon liegt im Bezirk Meilen, 22 Kilometer von Zürich in südöstlicher Richtung. Für die Bautätigkeit nennt die amtliche Statistik 90 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 150 (Stand 4. September 2026). Im Bestand zählt Stäfa 7'500 Wohnungen, davon stehen auf 690 Grundstücken Mehrfamilienhäuser. Wer in Stäfa ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen möchte, beginnt deshalb mit der Zone und der Parzelle. Die Bauzonen-Grundstücke liegen teils eben, teils am Hang, und das beeinflusst, was auf einem Grundstück baulich sinnvoll ist.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Stäfa im Schnitt.
In Stäfa regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 7,5 und 11,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W3/2.4*Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/1.9Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/2.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Stäfa.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Stäfa
Was Sie in Stäfa wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in Stäfa stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen? Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt den Bestand stehen. Ein Ersatzneubau nutzt das Grundstück neu. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen legt sie Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. Die Ausnützungsziffer lässt sie offen. Mehr dazu finden Sie bei Was Sie in Stäfa bauen dürfen.
Mieter, Zeit und Kündigungen gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Wer erbt, in den Ruhestand geht oder das Haus als zu gross empfindet, kann das Grundstück an einen Entwickler verkaufen. Eine zweite Möglichkeit ist Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was gebaut werden darf. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Grundlagen finden Sie unter Bauen im Kanton Zürich. Zur Steuer beim Verkauf lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Stäfa: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Stäfa kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Die amtlichen Gebäudedaten nennen 920 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich ein Ersatzneubau auf Ihrem Grundstück eignet, hängt von der Zone und den Massen ab. Das rechnen wir im Gespräch für Ihre Parzelle nach, mit Beleg im amtlichen Original.
Wie viel wird in Stäfa gebaut?
Die amtliche Statistik zählt 90 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 150 (Stand 4. September 2026). Zudem gibt es 470 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude. Dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten, nicht nur unbebautes Land. Die Zahlen sagen nichts über Ihre einzelne Parzelle aus.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Stäfa an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in StäfaGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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