W 1.8
Wohnzone 1.8
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,8 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Seegräben · Kanton Zürich
Was darf ich in Seegräben bauen?
Yaacoubi Immobilien AG prüft in Seegräben, was auf einem Grundstück nach Bau- und Zonenordnung gebaut werden darf, und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Seegräben bis zum Gespräch. Wir rechnen mit amtlichen Massen und zeigen, wo die Ordnung ausdrücklich keine Vorgabe macht. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
43 haBauzonen
380Bauzonen-Grundstücke
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
1'486Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Seegräben und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Seegräben wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Seegräben.
In Seegräben regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 1,8 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,5 und 7,5 m.
Die Bau- und Zonenordnung von Seegräben kennt Wohnzonen und Kernzonen. In den Wohnzonen legt sie die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse macht sie dort ausdrücklich keine Vorgabe.
In den Kernzonen sind Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt; ausdrücklich offen bleibt dort nichts. Die Liste unten zeigt jede Zone mit ihren Massen. Zur Berechnung helfen Baumassenziffer berechnen und Ausnützungsziffer berechnen.
Wohnzonen
W 1.4
Wohnzone 1.4
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,4 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 4,5 m
Kern- und Zentrumszonen
K III
Kernzone III
rund 65 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
K I
Kernzone I
rund 45 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
K II
Kernzone II
rund 20 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Seegräben
Was darf ich bauen in Seegräben.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Rund 18 km östlich von Zürich gelegen, hat Seegräben Wetzikon, Gossau und Pfäffikon in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Seegräben die kleinste Gemeinde im Bezirk Hinwil, der 11 Gemeinden zählt.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Seegräben etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Für Seegräben legt die Bau- und Zonenordnung in 5 Zonen amtliche Masse fest. Sie betreffen 360 Grundstücke (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Die Bauzonen zählen insgesamt 380 Grundstücke. Das mittlere Bauzonen-Grundstück misst 640 Quadratmeter; ein Viertel ist kleiner als 290, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter.
Seegräben · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke380hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen43 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude60hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte640 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WetzikonamtlichSitz in Wetzikon
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Seegräben gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W 1.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 1.8Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K IIIMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Seegräben im Profil
Was Seegräben ausmacht.
In Seegräben leben 1'486 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +4,1 Prozent. Der Wohnungsbestand in Seegräben umfasst 690 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,14 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Tag leer stand und zur Miete oder zum Kauf angeboten war. Wer hier ein Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, sich mit dem Grundstück zu befassen. Dann hilft es zu wissen, was auf der Parzelle in Seegräben zulässig ist.
Die Gemeinde Seegräben liegt im Bezirk Hinwil, 18 Kilometer östlich von Zürich. Zu Seegräben gehört die Ortschaft Aathal-Seegräben. Die Bauzonen in Seegräben umfassen 43 Hektar mit 380 Grundstücken. Davon tragen 60 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen 25 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Auf 50 Grundstücken in Seegräben steht ein Mehrfamilienhaus. Die Gebäudedaten stammen vom Stand 4. September 2026. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 111 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er legt fest, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeindesteuer erhoben wird. Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie unter Immobilien in Seegräben im Überblick.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Seegräben wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Seegräben hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Seegräben steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 1.8.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.81,8 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'530 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Seegräben
Was Sie in Seegräben wissen sollten.
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, hängt zuerst von der Zone ab. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wer wissen will, ob ein Grundstück in Seegräben bebaubar ist, schaut deshalb zuerst in den Zonenplan und dann in die Bauordnung. Wir rechnen beides durch und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Die Grösse der Parzelle zählt ebenso wie ihre Lage. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 58 Prozent eben, 39 Prozent liegen am Hang. Das kann Fragen zu Höhen und Zugang aufwerfen. Auf 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960; bei ihnen lohnt der Blick, was der Bestand heute im Vergleich zur Ordnung ausnützt.
Weitere Einschränkungen stehen ausserhalb der Zone. Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); zuständig ist das Grundbuchamt Wetzikon. Mehr zur Methode lesen Sie unter so prüfen wir ein Grundstück.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Den Rahmen für den ganzen Kanton erklärt Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht die Adresse. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und wo sie keine Vorgabe macht.
Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, im Gespräch, nie per E-Mail. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Bis zur Beurkundung begleiten wir Sie mit einem Ansprechpartner. Die Prüfung ersetzt keine Baubewilligung.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Seegräben: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Bauzonen in Seegräben?
Die Bauzonen umfassen 43 Hektar mit 380 Grundstücken (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Auf 60 davon steht kein Gebäude; die Zahl schliesst laufende Ersatzneubauten ein. Was auf einem einzelnen Grundstück zulässig ist, hängt von seiner Zone ab und lässt sich in der Grundstückprüfung prüfen.
Für wie viele Grundstücke legt Seegräben amtliche Masse fest?
Die Bau- und Zonenordnung legt in 5 Zonen amtliche Masse fest. Sie gelten für 360 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). In den Wohnzonen bleiben Ausnützungsziffer und Vollgeschosse ausdrücklich ohne Vorgabe. Ob ein Mass auf Ihre Parzelle zutrifft, zeigt die Prüfung im Gespräch, ohne Bewilligung in Aussicht zu stellen.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
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