Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Rümlang · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Rümlang
Erhalten, aufstocken oder abbrechen? Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümer in Rümlang, ob sich ein Ersatzneubau und eine Verdichtung auf dem Grundstück rechnen. Danach stehen drei Wege offen: behalten, an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung einbringen. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
330Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
36 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
670 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
80Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
8'363Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rümlang wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Rümlang liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,44 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Rümlang
Ersatzneubau und Verdichtung in Rümlang.
Am häufigsten sind in Rümlang Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Rümlang liegen in der Wohnzone 1.5, der Wohnzone 1.2 und der Wohnzone 2.0.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Rümlang ist eben, mit unter 10 % Neigung.
In Rümlang gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Rümlang etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Rümlang leben 8'363 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1 Prozent. Der Bestand umfasst rund 3'800 Wohnungen, auf rund 200 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,44 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Rümlang · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196036 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte670 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,44 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rümlang im Profil
Was Rümlang ausmacht.
Beim Bauen in Rümlang zeigt sich zuerst die Fläche: Die Bauzonen von Rümlang umfassen 201 Hektar mit rund 1'100 Grundstücken (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Davon tragen rund 180 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Rümlang gehört zum Bezirk Dielsdorf und liegt nördlich der Stadt, rund 8 Kilometer entfernt. Das Zonenbild von Rümlang umfasst mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kernzonen sowie Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Bei 68 Prozent der Bauzonen-Grundstücke ist das Gelände eben, bei 32 Prozent liegt es am Hang.
Für einen Ersatzneubau in Rümlang sind die Wohnzonen und der ältere Bestand massgebend. Auf rund 330 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei 36 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 670 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 370 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'460 Quadratmeter. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Rümlang rund 30 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 80 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Wer sein Grundstück in Rümlang genauer ansehen will, findet es im Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Rümlang im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Rümlang vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6,5 und 11,4 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W1.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Rümlang.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Rümlang
Was Sie in Rümlang wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stellt sich eine Grundfrage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau kann das Haus behalten und zusätzliche Fläche schaffen. Ein Ersatzneubau kann mehr Raum bieten, braucht aber mehr Zeit. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen von Rümlang legt sie Baumassenziffer und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, bei der Ausnützungsziffer macht sie keine Vorgabe.
Wo Mieter im Haus wohnen, wird die Planung anspruchsvoller. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Zum Vergleich: Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlässe, über Abbruch oder Neubau nachzudenken, gibt es mehrere. Steht die Pensionierung an, kann das Haus zu gross werden. Läuft eine Hypothek aus, ordnet sich die Lage neu. Ein Entwickler kann das Grundstück kaufen. Beim Weg Land gegen Wohnung im Neubau bringen Sie es ein und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Mehr dazu lesen Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Bei einem Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab zeigt Ihnen die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Parzelle im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie den Weg. Der Direktankauf bedeutet: Wir kaufen selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Das Exklusivmandat vermittelt still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Rümlang: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rümlang kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Rund 330 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen tragen ein Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Das sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Ob sich Abbruch und Neubau eignen, hängt von der Bau- und Zonenordnung, vom Gebäude und von den Mietverhältnissen ab. Das rechnen wir im Gespräch.
Wird in Rümlang aktuell gebaut?
Im Stand 30. Oktober 2026 zählen wir 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten davor. Bewilligt oder im Bau sind rund 80 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Auf rund 180 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude, darin sind laufende Ersatzneubauten mitgezählt. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Grundstück.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kaufen Sie Grundstücke in Rümlang auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Rümlang an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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