Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Rümlang · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Rümlang
Ist mein Land in Rümlang Bauerwartungsland, und was heisst das für den Verkauf? Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Rümlang beim Verkauf von Bauerwartungsland. Wir rechnen, was heute gilt, und machen keine Versprechen zur Einzonung; bis dahin bleibt es Nichtbauland.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
201 haBauzonen
8'363Einwohner · 2025
80Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Kein Versprechen ohne Planung
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Einzonung erklärt
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Rümlang wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Rümlang
Bauerwartungsland in Rümlang.
Rümlang liegt rund 8 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Oberglatt, Opfikon und Niederhasli.
Die Bevölkerung von Rümlang ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Rümlang etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Rümlang die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Dielsdorf, der 22 Gemeinden zählt.
Bauerwartungsland liegt ausserhalb der Bauzone. In Rümlang sind 201 Hektar als Bauzone ausgeschieden, davon tragen 180 Grundstücke kein Gebäude (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Die Zahl zeigt den Bestand im Baugebiet, nicht künftige Einzonungen. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 670 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 370, ein Viertel grösser als 1'460 Quadratmeter.
Rümlang · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner8'363amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen201 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude180hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,44 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Rümlang im Profil
Was Rümlang ausmacht.
Wer in Rümlang Bauerwartungsland verkaufen möchte, beginnt sinnvollerweise beim Bauen: Die Bauzonen von Rümlang umfassen 201 Hektar mit rund 1'100 Grundstücken. Das Zonenbild reicht von mehreren Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone und Kernzonen bis zu Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, eine Ausnützungsziffer gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. Bei 180 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Rund 80 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026).
Auch der Gebäudebestand gehört zum Bild: Bei 36 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Haus aus der Zeit vor 1960. Der Bestand umfasst rund 3'800 Wohnungen, und auf rund 200 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Rümlang lag sie bei 1,44 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Im Jahr 2025 lebten in Rümlang 8'363 Menschen. Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +1 Prozent. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 113 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Rümlang liegt nördlich von Zürich, etwa 8 Kilometer entfernt, im Bezirk Dielsdorf. Die Übersicht Immobilien in Rümlang fasst die weiteren Themen des Ortes zusammen.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Rümlang und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Über die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Land steht, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt und was es wert ist, mit Beleg im amtlichen Original. Es ist gerechnet, nicht geschätzt.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand; auch Erbengemeinschaften können so verkaufen. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jedes Angebot freigeben.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Rümlang.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Rümlang
Was Sie in Rümlang wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Wer erbt oder die Pensionierung vorbereitet, sollte diesen Unterschied kennen, bevor ein Preis im Raum steht.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Wird das Grundstück vorher verkauft, wird die Abgabe mit dem Übergang des Eigentums fällig; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich erklärt die Abgabe.
Was den Wert bestimmt, lässt sich rechnen: Lage, Zonenzuordnung heute, Erschliessung und Hanglage. In den Bauzonen von Rümlang sind 68 Prozent der Grundstücke eben und 32 Prozent in Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Das sind Angaben zum Baugebiet; für Ihr Land prüfen wir die Lage einzeln.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Mehrwertabgabe ist im Kanton geregelt, und beim Verkauf kann auch die Steuer anfallen. Einen Überblick gibt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer finden Sie Näheres unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig für den Eintrag im Grundbuch ist das Grundbuchamt Niederglatt.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Rümlang: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Bauzonen in Rümlang, und was heisst das für Bauerwartungsland?
Die Bauzonen von Rümlang umfassen 201 Hektar mit rund 1'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Bauerwartungsland gehört nicht dazu: Es bleibt Nichtbauland, bis Gemeinde und Kanton eine Einzonung beschliessen. Die Zahlen zeigen nur das heutige Baugebiet. Für Ihr Land rechnen wir einzeln, was gilt, und machen keine Versprechen.
Wie viel wird in Rümlang gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Zudem sind rund 80 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Beide Zahlen betreffen das bestehende Baugebiet. Sie sagen nichts darüber, ob Land künftig eingezont wird; das entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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