Oberengstringen · Kanton Zürich
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Oberengstringen den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Möglich sind der Direktankauf oder das Exklusivmandat, jeweils mit gerechneten Zahlen, Belegen aus amtlichen Originalen und einem festen Ansprechpartner.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Oberengstringen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Oberengstringen
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Dietikon ist Oberengstringen nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am häufigsten sind in Oberengstringen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1946 bis 1960.
Mit seinem Steuerfuss liegt Oberengstringen im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Oberengstringen die Wohnzone 2.3, die Wohnzone 1.1 und die Wohnzone 2.5 die grössten Bauzonen.
In Oberengstringen gibt es rund 300 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei rund 290 davon ist es das Hauptgebäude, mit rund 3'200 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug am Stichtag 1. Juni 2026 0,82 Prozent. Sie gibt an, wie viele Wohnungen am Stichtag leer standen, gemessen am Gesamtbestand. Bei 43 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Musterbeispiel
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Oberengstringen im Profil
Wer ein Mehrfamilienhaus in Oberengstringen verkaufen möchte, verkauft ein Haus, in dem Menschen wohnen. In Oberengstringen lebten im Jahr 2025 7'076 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +5,3 Prozent. Der Wohnungsbestand in Oberengstringen umfasst rund 3'500 Wohnungen. Gezählt sind alle Wohnungen, vom Einfamilienhaus bis zur Siedlung. Wer hier ein Mehrfamilienhaus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor einer Hypothek, die ausläuft. Auch eine Trennung kann der Anlass sein. Solche Lebenslagen sind mögliche Gründe, einen Verkauf in Ruhe und mit belegten Zahlen zu prüfen.
Auf rund 290 Grundstücken in Oberengstringen ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. In diesen Häusern liegen rund 3'200 Wohnungen. Oberengstringen gehört zum Bezirk Dietikon und liegt nordwestlich von Zürich, rund 7 Kilometer von der Stadt entfernt. Überwiegend gilt die ÖV-Güteklasse B; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Insgesamt umfassen die Bauzonen von Oberengstringen 87 Hektar. Ein Bauzonen-Grundstück misst im Median 750 m², also ist die Hälfte kleiner und die Hälfte grösser. In Hanglage liegen 49 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, eben sind 33 Prozent. Als Steuerfuss gilt 109 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Einen Überblick über Immobilien in Oberengstringen gibt die Gemeindeseite.
Rechtlich gut zu wissen
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Rechnen Sie selbst
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang: Stand, Unterlagen, Freigabe jeder Besichtigung und jedes Angebots. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Der Ablauf
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
Drei Wege im Vergleich
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Oberengstringen
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und Reserve. Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren prüfen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Oberengstringen kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone vor. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten und welche ausdrücklich offenbleiben. Die Seite zeigt sie als Liste.
Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das gehört in jede Ertragsrechnung.
Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag im Jahr 2024 bei 21,3 Franken je m² und Monat. Sie ist ein kantonaler Anhaltspunkt, keine Aussage über ein einzelnes Haus. Wie viel Reserve auf Ihrem Grundstück liegt, zeigt die Prüfung der Aufstockung. Für den Ersatzneubau lesen Sie Ersatzneubau und Verdichtung in Oberengstringen.
Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Höngg-Zürich. Weitere Hinweise finden Sie unter Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Auf rund 290 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 3'200 Wohnungen, bei einem Gesamtbestand von rund 3'500 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet, Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026. Für Ihr Haus gilt davon nichts; wir rechnen es einzeln und belegen jede Zahl.
Die Bauzonen umfassen 87 Hektar mit rund 680 Grundstücken. Rund 100 davon haben kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Median der Grösse liegt bei 750 m². Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026. Für ein einzelnes Grundstück sagt das nichts aus.
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
