Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Knonau · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Knonau
Soll das alte Haus bleiben oder einem Neubau weichen? Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Knonau, kauft das Grundstück im Direktankauf, vermittelt es an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
65Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
26 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
490 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'515Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Knonau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Knonau
Ersatzneubau und Verdichtung in Knonau.
Am häufigsten sind in Knonau Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Knonau liegen in der Wohnzone 2/35, der Wohnzone 2/40 und der Kernzone D.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In Knonau liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Knonau misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Knonau etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Knonau stehen rund 65 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 490 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Die Einwohnerzahl veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,2 Prozent. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Knonau · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196026 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen75hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,54 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Knonau liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,54 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Knonau im Profil
Was Knonau ausmacht.
Beim Ersatzneubau in Knonau beginnt alles mit dem Boden. Die Bauzonen von Knonau umfassen 45 Hektar und zählen rund 540 Grundstücke. Davon tragen rund 85 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Knonau besteht aus Wohnzonen und aus Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest, für die Kernzonen Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe. Wer ein Haus in Knonau besitzt, sollte diese Masse kennen, bevor er zwischen Erhalten und Abbruch wählt.
Der Gebäudebestand zeigt, wo ein Ersatzneubau überhaupt zur Frage wird. In Knonau stehen bei 26 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Wohn- und Mischzonen tragen rund 65 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Dazu kommen rund 75 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Der Bestand umfasst rund 1'100 Wohnungen. Die Gemeinde zählt 2'515 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Knonau liegt im Bezirk Affoltern, südlich von Zürich, rund 18 Kilometer entfernt. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Knonau im Schnitt.
In Knonau regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 40 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 6 und 7,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KDMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Knonau.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
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Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Knonau
Was Sie in Knonau wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. Deshalb prüfen wir zuerst die Nutzungsreserve, wie wir sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen beschreiben. Wie der Bestand für eine Aufstockung geeignet ist, zeigt Aufstockung und Reserve prüfen.
Hängt das Grundstück an Mietverhältnissen, braucht ein Ersatzneubau Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, darum sind Kündigungen sorgfältig zu planen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,54 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an und zeigt, wie viele Wohnungen frei sind.
Auch die Lage zählt als Messgrösse. 47 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 48 Prozent liegen am Hang, 5 Prozent an steiler Hanglage. Bei Hanglage kann der Aufwand für Abbruch und Neubau anders ausfallen als bei einem ebenen Grundstück. Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein zu gross gewordenes Haus abgeben möchte, kann so beide Wege nüchtern vergleichen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern in Affoltern a/Albis. Weitere Grundlagen finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen? und Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung Ihre Adresse eingeben; das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos. Dann rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Danach wählen Sie. Im Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Knonau: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Knonau kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Als Ausgangspunkt dienen die Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980: rund 65. Ob ein einzelnes Grundstück tatsächlich Potenzial hat, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Belegen durch.
Wie gross sind die Bauzonen-Grundstücke in Knonau?
Die mittlere Grösse beträgt 490 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Die Bauzonen umfassen 45 Hektar. Für einen Ersatzneubau zählt die Grösse zusammen mit den Vorgaben der Zone, die wir für Ihre Adresse prüfen.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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