Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Höri · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Höri
Für einen Ersatzneubau in Höri gilt: erst rechnen, dann entscheiden. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Höri, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf an Entwickler oder bei Land gegen Wohnung. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
140Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
21 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
640 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
25Baugesuche in 12 Monaten
3'676Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Höri wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Höri
Ersatzneubau und Verdichtung in Höri.
Am häufigsten sind in Höri Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Höri liegen in der Wohnzone E1, der Kernzone und der Wohnzone E2.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
In Höri gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Ohne Gebäude ist in Höri etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Höri stehen 140 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 640 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 330 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'150 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026.
Höri · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196021 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte640 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,85 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Höri liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,85 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Höri im Profil
Was Höri ausmacht.
Höri liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 14 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Höri. Für einen Ersatzneubau in Höri ist der Bestand der Ausgangspunkt: Die amtliche Statistik zählt 1'500 Wohnungen im Bestand und 110 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Der Stand der Gebäudedaten ist der 4. September 2026. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 140 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 21 Prozent. Das sind die Liegenschaften, bei denen sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Neubau stellen kann. Die Bauzonen umfassen 65 Hektar, verteilt auf 600 Grundstücke. Von ihnen sind 100 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke liegt bei 79 Prozent, jener in Hanglage bei 21 Prozent. Das ist für die Frage der Bebauung ein Merkmal, das bei jedem Grundstück einzeln zu prüfen ist. Die Gemeinde zählte 3'676 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +24,6 Prozent.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Höri im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Höri vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 70 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude bei 11,4 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · WG 3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · IMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Höri.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Höri
Was Sie in Höri wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone von Höri gibt es zwei Richtungen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was dabei zusätzlich möglich ist, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. In den Wohnzonen legt sie Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was erlaubt ist, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,85 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Wohnungsbestand an. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Für ein einzelnes Grundstück sagt das noch nichts aus; es hilft, die Rechnung einzuordnen.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, kann beide Wege in Ruhe vergleichen. Wie Sie Land gegen Wohnung nutzen, erklärt Land gegen Wohnung in Höri.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Mit der Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: Bestand, Reserve nach Bau- und Zonenordnung, Wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Bülach.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Höri: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Höri kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Die amtlichen Daten zählen 140 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Ob sich bei einem einzelnen Grundstück ein Ersatzneubau eignet, sagt diese Zahl nicht. Das entscheiden Bau- und Zonenordnung, Bestand und Mietverhältnisse. Wir rechnen das im Gespräch durch, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Was zeigen die Baugesuche in Höri zum Thema Neubau?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Höri 25 Baugesuche publiziert, gerundet. Die Zahl erfasst alle Arten von Bauvorhaben, nicht nur Ersatzneubauten. Daneben zählen die Bauzonen 100 Grundstücke ohne Gebäude, darunter laufende Ersatzneubauten. Für Ihr Grundstück rechnen wir die Möglichkeiten einzeln nach.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Kaufen Sie Grundstücke in Höri auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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