W/1.8
Wohnzone /1.8
rund 730 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,8 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 6.1
Hinwil · Kanton Zürich
Was darf ich in Hinwil bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung gehört zu dem, was Yaacoubi Immobilien AG in Hinwil leistet: Wir prüfen Zone, amtlich festgelegte Masse und ausdrückliche Lücken. So wissen Sie, was auf Ihrer Parzelle rechtlich möglich sein kann. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
12Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
273 haBauzonen
2'400Bauzonen-Grundstücke
85Baugesuche in 12 Monaten
160Wohnungen bewilligt oder im Bau
11'949Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Hinwil und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Hinwil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Hinwil.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Hinwil vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,6 und 2,6 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m fest.
In Hinwil kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe sowie eine Zone für öffentliche Bauten vor. Je nach Zone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer, die Vollgeschosse oder die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. In den Wohnzonen, den Zentrumszonen und den Arbeitszonen ist es die Baumassenziffer, in den Kernzonen sind es die Vollgeschosse. Für die Zone für öffentliche Bauten gilt amtlich die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe.
Wo die Ordnung ausdrücklich keine Vorgabe macht, zeigt die Liste das ebenfalls. In der Quartiererhaltungszone ist keines der genannten Masse amtlich festgelegt. Eine solche Lücke ist keine Freigabe: Andere Bestimmungen und das kantonale Recht gelten weiter. Unten sehen Sie, was je Zone gilt; wie man rechnet, erklärt die Seite Baumassenziffer berechnen mit Beispiel.
Wohnzonen
W/2.0
Wohnzone /2.0
rund 330 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 6.1
W/1.6
Wohnzone /1.6
rund 190 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 6.1
W/2.6
Wohnzone /2.6
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 mZiff. 6.1
Wohnzonen mit Gewerbe
WG/2.6
Wohnzone G/2.6
rund 300 Grundstücke- Baumassenziffer
- 2,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 mZiff. 6.1
Q
Quartiererhaltungszone
rund 45 Grundstücke- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- keine Vorgabe
Kern- und Zentrumszonen
K2
Kernzone 2
rund 340 Grundstücke- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 3.1
K3
Kernzone 3
rund 170 Grundstücke- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 9 mZiff. 3.1
Z/3.5
Zentrumszone 3.5
rund 30 Grundstücke- Baumassenziffer
- 3,5 m³/m²
- Fassadenhöhe
- 13,5 mZiff. 4.1
Z/5.0
Zentrumszone 5.0
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Fassadenhöhe
- 17,5 mZiff. 4.1
Industrie- und Gewerbezonen
IG/7
Industrie- und Gewerbezone 7
rund 80 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 7 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 21,5 mZiff. 7.1
IG/5
Industrie- und Gewerbezone 5
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 17,5 mZiff. 7.1
Zonen für öffentliche Bauten
OeB
Zone für öffentliche Bauten B
rund 20 Grundstücke- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 11,4 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Hinwil
Was darf ich bauen in Hinwil.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Zur Gemeinde gehören drei Ortschaften: Hinwil, Wernetshausen und Gibswil.
Von Zürich aus gerechnet liegt Hinwil rund 26 km östlich, nahe bei Dürnten, Bäretswil und Rüti.
Nach Einwohnern ist Hinwil die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Hinwil, der 11 Gemeinden zählt.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Hinwil etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Hinwil liegen 2'300 Grundstücke in Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Diese verteilen sich auf 12 Zonen (Stand 14. Oktober 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Die Grösse einer Parzelle bestimmt mit, wie viel Baumasse eine Zone ermöglichen kann.
Hinwil · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen273 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude320hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate85hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WetzikonamtlichSitz in Wetzikon
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Hinwil gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W/1.8Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/2.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Hinwil im Profil
Was Hinwil ausmacht.
In Hinwil leben nach der amtlichen Statistik 11'949 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Der Wohnungsbestand in Hinwil umfasst 5'600 Wohnungen. Wer in Hinwil Eigentum hält, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein, sich mit der Bebaubarkeit zu befassen. Wer das tut, sollte zuerst wissen, was auf der eigenen Parzelle steht und was die Bau- und Zonenordnung dafür festlegt.
Die Gemeinde Hinwil besteht aus den Ortschaften Hinwil, Wernetshausen und Gibswil und liegt im Bezirk Hinwil, östlich von Zürich, in einer Distanz von 26 Kilometern. Die Bauzonen in Hinwil messen 273 Hektar und umfassen 2'400 Grundstücke. Bei 320 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Zudem gibt es in Hinwil 400 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 85 Baugesuche publiziert. Wie viele Wohnungen bewilligt oder im Bau sind, zeigt der Stand 4. September 2026: 160 Wohnungen. Für Ihre eigene Parzelle zählt am Ende die Zone, in der sie liegt.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Hinwil hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Grenzabstand
Entfernung zwischen projizierter Fassadenlinie und Grundstücksgrenze; mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Hinwil werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Hinwil steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone /1.8.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone /1.81,8 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'530 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Hinwil
Was Sie in Hinwil wissen sollten.
Ob Ihr Grundstück in Hinwil bebaubar ist und wie viel Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten. Manche Zonen kennen eine Baumassenziffer, andere begrenzen die Vollgeschosse oder die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Daneben nennt die Ordnung ausdrücklich, wo sie keine Vorgabe macht. Eine solche Lücke ist keine Freigabe, sie bedeutet nur, dass dieses Mass in dieser Zone nicht festgelegt ist.
Die Lage der Parzelle wirkt zusätzlich. In den Bauzonen sind 47 Prozent der Grundstücke eben, 46 Prozent liegen am Hang und 8 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Wetzikon. Wer erbt oder verkaufen möchte, sollte deshalb Zone, Masse und Grundbuch gemeinsam lesen. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück. Sie geben die Adresse ein, die Parzelle erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. So arbeiten wir mit Rechnung, nicht mit Schätzung.
Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und sprechen, wir schreiben nicht per E-Mail. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben. Die Beurkundung erfolgt beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Hinwil: Ihre Fragen.
Was heisst keine Vorgabe in der Bau- und Zonenordnung von Hinwil?
Keine Vorgabe heisst, dass die Bau- und Zonenordnung für diese Zone ein bestimmtes Mass nicht festlegt. Bei 12 Zonen mit amtlich festgelegten Massen (Stand 14. Oktober 2026) ist das je Zone verschieden. Es ist keine Freigabe, denn andere Masse und das kantonale Recht gelten weiter. Wir prüfen, welche Masse für Ihre Parzelle massgebend sind.
Wie viele Grundstücke in Hinwil liegen in Zonen mit festgelegten Massen?
Es sind 2'300 Grundstücke in Zonen mit amtlich festgelegten Massen (gerundet, Stand 14. Oktober 2026). Die Bauzonen umfassen insgesamt 2'400 Grundstücke auf 273 Hektar. Welche Masse für Ihre Parzelle gelten, hängt von Ihrer Zone ab. In der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihre Parzelle sofort.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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