Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Herrliberg · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Herrliberg
Lohnt sich bei meinem Haus ein Ersatzneubau in Herrliberg? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Herrliberg, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, und begleitet je nach Wunsch den Verkauf an Entwickler, den Direktankauf oder Land gegen Wohnung. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
520Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
37 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
750 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
6'802Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Herrliberg wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Herrliberg
Ersatzneubau und Verdichtung in Herrliberg.
Auf den meisten Grundstücken in Herrliberg steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone zweigeschossig 1.7 BMZ, die Wohnzone zweigeschossig 1.0 BMZ und die Wohnzone zweigeschossig 1.3 BMZ.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
In Herrliberg gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Herrliberg etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Herrliberg leben 6'802 Menschen (Stand 2025); die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,68 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Bei 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das sind die Gebäude, bei denen sich die Frage nach Erhalt oder Ersatz stellt.
Herrliberg · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte750 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen290hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt MeilenamtlichSitz in Meilen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Herrliberg liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,68 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Herrliberg im Profil
Was Herrliberg ausmacht.
Beim Bauen in Herrliberg beginnt alles mit den Bauzonen: Sie umfassen 153 Hektar und 1'500 Grundstücke (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Wer einen Ersatzneubau in Herrliberg prüft, findet mehrere Wohnzonen, eine Zentrumszone sowie Kernzonen für Dorf und Weiler. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Baumassenziffer und die Vollgeschosse fest; die Ausnützungsziffer ist dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Von den Bauzonen-Grundstücken in Herrliberg liegen 61 Prozent am Hang. Steile Hanglage betrifft 19 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Eben sind 20 Prozent. Die Lage am Hang bestimmt mit, wie ein neuer Baukörper auf dem Grundstück Platz findet. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 750 Quadratmeter.
Zum Gebäudebestand in Herrliberg gehören 3'200 Wohnungen und 290 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). In den Wohn- und Mischzonen stehen auf 520 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Herrliberg 35 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 150 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 240 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Herrliberg gehört zum Bezirk Meilen und liegt südöstlich der Stadt, rund 12 Kilometer entfernt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; sie misst die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von A, sehr gut, bis D, gering. Weitere Zahlen zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Herrliberg im Überblick.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Herrliberg im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Herrliberg vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
In den Wohnzonen sind 2 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 6,3 und 10,8 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/1.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/1.3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Herrliberg.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Herrliberg
Was Sie in Herrliberg wissen sollten.
Wer ein älteres Haus in einer Wohnzone besitzt, steht vor zwei Wegen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück zusätzlich erlaubt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 750 Quadratmeter; ein Viertel ist kleiner als 390, ein Viertel grösser als 1'220 Quadratmeter. Die Hanglage prägt zudem, wie ein Neubau auf dem Grundstück Platz findet.
Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein Haus hat, das zu gross geworden ist, kann sich die Frage stellen, was auf dem Land möglich wäre. Ein Ersatzneubau braucht Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Kündigungen sind deshalb sorgfältig zu planen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Im Gespräch zeigen wir, ob Sie an einen Entwickler verkaufen, direkt an uns oder Ihr Grundstück bei Land gegen Wohnung in Herrliberg einbringen und eine Wohnung im Neubau erhalten. Was in Ihrem Fall möglich ist, weist die Berechnung der Nutzungsreserve aus.
Im Kanton Zürich massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Meilen.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an geprüfte Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Herrliberg: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Herrliberg kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In den Wohn- und Mischzonen stehen auf 520 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das sind die Grundstücke, bei denen sich die Frage nach Erhalt oder Ersatz stellen kann. Ob ein Neubau auf Ihrem Grundstück möglich ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen das im Gespräch, mit Beleg im amtlichen Original.
Wie viel wird in Herrliberg aktuell gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Herrliberg 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 150 (Stand 4. September 2026). Ein publiziertes Baugesuch zeigt, dass ein Vorhaben öffentlich bekannt gemacht wurde, nicht, ob es bewilligt wird. Die Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück. Was auf Ihrer Parzelle möglich ist, rechnen wir im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
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Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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