Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Greifensee · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Greifensee
Soll Ihr älteres Haus einem Neubau weichen? Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Greifensee, kauft im Direktankauf oder vermittelt an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Zuerst rechnen wir, was das Grundstück hergibt, dann sprechen wir über den Weg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
170Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
18 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
600 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
5'401Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Greifensee wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Greifensee
Ersatzneubau und Verdichtung in Greifensee.
Auf den meisten Grundstücken in Greifensee steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2, die Wohnzone 1 Ost und die Kernzone II.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Greifensee ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Die Bau- und Zonenordnung von Greifensee beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Greifensee etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Wohn- und Mischzonen von Greifensee stehen rund 170 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 600 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 340, ein Viertel grösser als 1'340 Quadratmeter. Diese Werte zeigen, welche Grundstücke für eine nähere Prüfung infrage kommen.
Greifensee · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196018 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen75hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,42 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt UsteramtlichSitz in Uster
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Greifensee liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,42 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Greifensee im Profil
Was Greifensee ausmacht.
Beim Bauen in Greifensee lohnt der Blick auf die Bauzonen: Sie umfassen 93 Hektar mit rund 530 Grundstücken (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind rund 80 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Greifensee besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone sowie Kernzonen. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, ob Ausnützungsziffer oder Überbauungsziffer und die Vollgeschosse gelten.
Im Gebäudebestand von Greifensee stehen rund 2'400 Wohnungen, und rund 75 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Bei 18 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren zuletzt rund 25 (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde liegt im Bezirk Uster, 11 Kilometer von Zürich entfernt in östlicher Richtung.
Von den Bauzonen-Grundstücken in Greifensee liegen 86 Prozent in ebener Lage, 14 Prozent in Hanglage. Das ist für jeden Neubau eine erste Grundlage der Planung. Die Einwohnerzahl von Greifensee beträgt 5'401 (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1,8 Prozent.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Greifensee im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Greifensee vor allem mit der Ausnützungsziffer: 40 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 7,5 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1 OstMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K IIMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Greifensee.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Greifensee
Was Sie in Greifensee wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen? Aufstockung und Anbau können sinnvoll sein, wenn die Bausubstanz es zulässt. Ein Ersatzneubau eröffnet mehr Spielraum, verlangt aber mehr Planung. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu prüfen wir die Zone, die Ausnützung und die Vollgeschosse Ihres Grundstücks.
Mieter gehören zur Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer von 0,42 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Anlass für die Frage kann eine Erbschaft, die Pensionierung oder ein Haus sein, das zu gross geworden ist. Sie haben zwei Wege: das Grundstück an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung einbringen. Dann erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was gebaut werden darf. Eine Übersicht finden Sie im Kantonsthema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Bei einem Verkauf erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail. Über einen Preis sprechen wir erst, wenn gerechnet ist: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie es sofort im Luftbild.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Greifensee: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Greifensee kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen rund 170 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Diese Zahl zeigt nur den Bestand, nicht das Potenzial des einzelnen Grundstücks. Ob sich ein Neubau eignet, hängt von der Zone und der Bau- und Zonenordnung ab. Das rechnen wir im Gespräch für Ihr Grundstück durch.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Greifensee?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 600 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 340, ein Viertel grösser als 1'340 Quadratmeter. Die Grösse beeinflusst, wie viel Fläche ein Neubau nutzen kann. Was zulässig ist, legt die Bau- und Zonenordnung fest. Wir rechnen es für Ihre Parzelle durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Greifensee wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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