Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Flurlingen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Flurlingen
Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Flurlingen, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung eignet, und begleitet den Verkauf an einen Entwickler oder den Weg von Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Erst danach sprechen wir über einen Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
140Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
42 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1'505Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Flurlingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Flurlingen
Ersatzneubau und Verdichtung in Flurlingen.
Am häufigsten sind in Flurlingen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Flurlingen die Wohnzone /1.6, die Wohnzone /1.2 und die Kernzone A die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl abgenommen.
In Flurlingen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Die Bau- und Zonenordnung von Flurlingen beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Ohne Gebäude ist in Flurlingen etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für das Thema Ersatzneubau stehen in Flurlingen folgende Angaben bereit. In Wohn- und Mischzonen tragen 140 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 42 Prozent. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 m². Die Zahlen stammen aus amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) und sagen noch nichts über ein einzelnes Grundstück aus.
Flurlingen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196042 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand710hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,99 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Flurlingen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,99 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Flurlingen im Profil
Was Flurlingen ausmacht.
In Flurlingen lebten im Jahr 2025 1'505 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -3 Prozent. Dazu kommen 710 Wohnungen im Bestand. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen. Wer erbt, steht vor der Frage, was mit dem Haus geschehen soll. Steht die Pensionierung an, kann das Haus zu gross geworden sein. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Bestand in Flurlingen neu zu betrachten.
Flurlingen liegt im Bezirk Andelfingen und besteht aus der einen Ortschaft Flurlingen. Die Bauzonen umfassen 41 Hektar mit rund 490 Grundstücken. Davon tragen 140 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei ihnen stellt sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Ersatzneubau besonders konkret. Als Mehrfamilienhaus sind rund 60 Grundstücke bebaut. Wer in Flurlingen ein älteres Haus besitzt, findet in diesen Zahlen einen ersten Rahmen, den wir danach am einzelnen Grundstück prüfen.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Flurlingen im Schnitt.
In Flurlingen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen bei 7,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W / 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KAMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Flurlingen.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Flurlingen
Was Sie in Flurlingen wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. In den Wohnzonen von Flurlingen legt sie Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, bei Ausnützungsziffer und Vollgeschossen macht sie keine Vorgabe. Wir rechnen deshalb, was auf dem Grundstück steht und was zulässig wäre. Was Sie in Flurlingen bauen dürfen zeigt die Grundlagen dazu.
Wer vermietet, muss Mieter, Zeit und Kündigungen sorgfältig planen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,99 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Auch die Hanglage prägt ein Vorhaben: 61 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 15 Prozent steil und 24 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend B. Zu den 65 Bauzonen-Grundstücken ohne Gebäude zählen auch laufende Ersatzneubauten.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Das Baubewilligungsverfahren kennt keine Einsprache. Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Zuständig für das Grundbuch ist Feuerthalen.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Ein Kauf gilt erst mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Flurlingen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Flurlingen kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtliche Gebäudedaten zeigen 140 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Kreis, in dem die Frage nach Erhalt oder Neubau naheliegt. Ob sich ein einzelnes Grundstück eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab, und genau das rechnen wir im Gespräch durch.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Flurlingen?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 330 m², ein Viertel grösser als 850 m². Die Grösse bestimmt mit, wie viel Raum für einen Ersatzneubau oder eine Verdichtung bleibt. Entscheidend ist aber immer, was die Bau- und Zonenordnung für Ihr Grundstück festlegt.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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