Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Dinhard · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Dinhard
Soll das alte Haus bleiben oder einem Neubau weichen? In Dinhard prüft Yaacoubi Immobilien AG den Ersatzneubau und die Verdichtung, kauft das Grundstück selbst oder begleitet den Verkauf an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist ein möglicher Weg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
100Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
29 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
540 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1'734Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dinhard wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Dinhard
Ersatzneubau und Verdichtung in Dinhard.
Am häufigsten sind in Dinhard Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Dinhard liegen in der Kernzone, der Wohnzone 2 und der Wohnzone 1.
Über fünf Jahre gerechnet hat sich die Einwohnerzahl kaum verändert.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Dinhard misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Dinhard etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Dinhard leben 1'734 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -0,4 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,26 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Für Grundstücke mit Gebäuden vor 1980 zählt die Gemeinde 100 Fälle in Wohn- und Mischzonen. Ob sich bei einem davon ein Ersatzneubau eignet, zeigt erst die Rechnung.
Dinhard · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196029 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand780hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,26 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Oberwinterthur-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Dinhard liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,26 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Dinhard im Profil
Was Dinhard ausmacht.
In Dinhard beginnt die Frage nach einem Ersatzneubau bei den Bauzonen. Sie umfassen 47 Hektar und verteilen sich auf 520 Grundstücke. Davon sind 85 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild von Dinhard besteht aus zwei Arten von Wohnzonen und einer Kernzone. Die Gemeinde Dinhard gehört zum Bezirk Winterthur und liegt 26 Kilometer nordöstlich der Stadt. Wer ein Haus in Dinhard besitzt, findet einen Überblick über die Gemeinde auf der Seite Immobilien in Dinhard im Überblick.
Für einen Ersatzneubau in Dinhard ist der Gebäudebestand der Ausgangspunkt. In den Wohn- und Mischzonen von Dinhard stehen 100 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei 29 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Auf 40 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Insgesamt zählt Dinhard 780 Wohnungen im Bestand. Auch die Topografie gehört zur Rechnung: 55 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 44 Prozent liegen am Hang. Das kann für Zufahrt, Aushub und Baukosten eine Rolle spielen. Die Zahlen stammen aus amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Welche Grundstücke in Dinhard sich für eine Verdichtung eignen, zeigt erst die Rechnung im Einzelfall, etwa mit einer Berechnung der Nutzungsreserve.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Dinhard im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Dinhard vor allem die Überbauungsziffer: 30 %.
In den Wohnzonen sind 1 bis 2 Vollgeschosse erlaubt.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Dinhard.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Dinhard
Was Sie in Dinhard wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stehen zwei Richtungen offen: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt den Bestand weitgehend bestehen. Ein Ersatzneubau nutzt das Grundstück neu. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den beiden Wohnzonen legt sie die Überbauungsziffer und die Vollgeschosse fest, in der Kernzone die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe.
Die Grösse des Grundstücks spielt mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von A, sehr gut, bis D, gering.
Sind Wohnungen vermietet, braucht es Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, und ein Ersatzneubau verlangt eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wer erbt, in Pension geht oder ein zu grosses Haus hat, kann diese Fragen in Ruhe klären. Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG); wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Was im Kanton allgemein gilt, finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Zuständig für den Eintrag ist das Grundbuchamt Oberwinterthur-Winterthur in Winterthur.
Am Anfang steht die Rechnung. Wir ermitteln, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Grundstück wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung in Dinhard bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Dinhard: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dinhard kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtliche Gebäudedaten zeigen 100 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Kreis, in dem sich die Frage stellen kann. Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung, der Grösse und der Lage ab. Wir rechnen das im ersten Gespräch kostenlos und unverbindlich durch.
Wie gross sind die Bauzonen in Dinhard?
Die Bauzonen umfassen 47 Hektar mit 520 Grundstücken (gerundet, Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 85 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Grundstücke beträgt 540 Quadratmeter. Was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, klären wir mit Belegen aus der Bau- und Zonenordnung.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.