W2b
Wohnzone 2B
rund 450 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8 mArt. 23, Art. 29
Bauma · Kanton Zürich
Was darf ich in Bauma bauen?
Was darf auf meinem Grundstück gebaut werden? Yaacoubi Immobilien AG führt die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung in Bauma durch. Wir rechnen mit den amtlichen Massen, nennen offene Punkte und stellen keine Bewilligung in Aussicht. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
158 haBauzonen
1'600Bauzonen-Grundstücke
40Baugesuche in 12 Monaten
210Wohnungen bewilligt oder im Bau
5'109Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Bauma und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Bauma wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Bauma.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Bauma vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 50 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 5 und 11,5 m.
In Bauma kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kernzonen und eine Industriezone vor. In den Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest.
Die Kernzonen unterscheiden sich: In einer legt sie keine Masse fest, in der anderen Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe. In der Industriezone gelten Baumassenziffer und Gebäudehöhe; Ausnützungsziffer und Vollgeschosse macht sie ausdrücklich nicht zur Vorgabe. Die Zahlen zeigt die Liste darunter.
Wohnzonen
W2a
Wohnzone 2A
rund 290 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8 mArt. 23, Art. 28
W1
Wohnzone 1
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 5 mArt. 23, Art. 27
W3
Wohnzone 3
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,5 mArt. 23, Art. 30
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3
Wohnzone G3
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,5 mArt. 23, Art. 31
Kern- und Zentrumszonen
K1
Kernzone 1
rund 470 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2Art. 7
- Gebäudehöhe
- 7 mArt. 3, Art. 4, Art. 5
K2
Kernzone 2
rund 90 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10 m
Industrie- und Gewerbezonen
I
Industriezone
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Bauma
Was darf ich bauen in Bauma.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Bauma ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Bauma umfasst drei Ortschaften: Bauma, Saland und Sternenberg.
Rund 26 km östlich von Zürich gelegen, hat Bauma Hittnau, Wila und Turbenthal in der Nähe.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Bauma eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Pfäffikon mit seinen 10 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Bauma ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Bauma gibt es 8 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen 1'600 Grundstücke. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 450 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 190 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026.
Bauma · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'600hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen158 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude340hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte450 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau210hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BaumaamtlichSitz in Bauma
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Bauma gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2bMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Bauma im Profil
Was Bauma ausmacht.
Beim Bauen in Bauma beginnt alles mit den Bauzonen. Sie umfassen in Bauma 158 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Auf diese Fläche verteilen sich 1'600 Grundstücke. Davon tragen 340 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild von Bauma reicht von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone und Kernzonen bis zur Industriezone. Zur Gemeinde im Bezirk Pfäffikon gehören neben dem Dorf Bauma die Ortschaften Saland und Sternenberg. Welche Zone für ein Grundstück gilt, steht in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Der Gebäudebestand ist die zweite Seite der Frage, was Sie in Bauma bauen dürfen. Bei 50 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Gebäudedaten Stand 4. September 2026). Auf 150 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bewilligt oder im Bau sind in Bauma 210 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 40 Baugesuche publiziert. In Bauma leben 5'109 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +4,7 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 2'500 Wohnungen. Diese Werte beschreiben die Gemeinde als Ganzes, nicht ein einzelnes Grundstück. Für Ihre Parzelle lesen wir die Masse der Zone im amtlichen Original nach und rechnen daraus, was möglich ist. Weitere Zahlen zur Gemeinde finden Sie in der Übersicht zu Immobilien in Bauma.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Bauma wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Bauma zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Bauma.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Bauma
Was Sie in Bauma wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Baumasse, Höhen oder Vollgeschosse. In einzelnen Zonen lässt sie ein Mass ausdrücklich offen. Das lesen wir im Original nach und rechnen daraus, was auf Ihrem Grundstück möglich ist.
Die Lage wirkt zusätzlich. 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 27 Prozent liegen in Hanglage und 13 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie können ein Baufeld zusätzlich einschränken. Wer erbt, ein Haus abgeben will oder neu plant, sollte sie kennen. Das Ausnützungsziffer berechnen mit Beispiel hilft beim Einstieg.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu auf der Seite Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, wie unter Methode der Grundstücksprüfung beschrieben. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wollen Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen: Direktankauf durch uns oder ein Exklusivmandat ohne Inserat, bis zur Beurkundung beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Bauma: Ihre Fragen.
Wie viele Zonen mit festgelegten Massen hat Bauma?
Die Bau- und Zonenordnung von Bauma kennt 8 Zonen mit amtlich festgelegten Massen (Stand 14. Oktober 2026). Sie betreffen 1'600 Grundstücke. Welche Masse gelten, unterscheidet sich je Zone: einzelne legen Ausnützung fest, andere Baumasse oder Höhen. Wir lesen das für Ihr Grundstück im Original nach.
Wie viel wird in Bauma aktuell gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 40 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 210 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Wohnungsbestand beträgt 2'500 Wohnungen. Diese Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück; dafür prüfen wir die Zone und die Masse Ihrer Parzelle.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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