Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Bauma · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Bauma
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Bauma, kauft das Grundstück im Direktankauf oder vermittelt es diskret an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung begleiten wir. Zuerst wird gerechnet, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
230Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
50 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
450 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
210Wohnungen bewilligt oder im Bau
40Baugesuche in 12 Monaten
5'109Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bauma wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Bauma liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,76 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Bauma
Ersatzneubau und Verdichtung in Bauma.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Bauma aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone 1, die Wohnzone 2B und die Wohnzone 2A.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Bauma beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Bauma höher als im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Bauma liegen rund 1'600 Grundstücke auf einer Fläche von 158 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 340 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es gerundet 210 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,76 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht.
Bauma · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte450 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau210hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,76 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BaumaamtlichSitz in Bauma
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Bauma im Profil
Was Bauma ausmacht.
In Bauma leben 5'109 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,7 Prozent. Der Wohnungsbestand in Bauma umfasst rund 2'500 Wohnungen, dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, gerundet 150. Wer in Bauma ein älteres Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, über einen Ersatzneubau in Bauma nachzudenken.
Zur Gemeinde Bauma gehören die Ortschaften Bauma, Saland und Sternenberg. Das Dorf liegt östlich von Zürich, die Distanz beträgt 26 Kilometer. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 50 Prozent. In den Wohn- und Mischzonen von Bauma stehen auf rund 230 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei diesen Grundstücken lohnt sich die Rechnung, ob Erhalt oder Neubau der passendere Weg ist. Zu den Baugesuchen in Bauma: In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 40 publiziert.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Bauma im Schnitt.
In Bauma regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 50 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 5 und 11,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2bMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Bauma.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Bauma
Was Sie in Bauma wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beides. In Bauma gibt es mehrere Wohnzonen, in denen amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse festgelegt sind. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt erst die Rechnung, etwa mit der Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Auch die Lage spielt eine Rolle. Die Grundstücke in den Bauzonen sind zu 60 Prozent eben, zu 27 Prozent in Hanglage und zu 13 Prozent in steiler Hanglage. Die mittlere Grösse beträgt 450 Quadratmeter. Zudem ist die ÖV-Güteklasse überwiegend D.
Sind Wohnungen vermietet, gehen die Mietverhältnisse auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt oder in Pension geht, kann so in Ruhe vergleichen, was der Erhalt und was der Verkauf bedeutet.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Im ersten Gespräch klären wir Ihre Lage und Ihre Ziele. Das ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung für Ihre Adresse sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Bauma: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Bauma kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf rund 230 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob ein Ersatzneubau möglich ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen es für Ihre Parzelle im persönlichen Gespräch durch.
Wie viel wird in Bauma zurzeit gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 40 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau gab es gerundet 210 (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben die Bautätigkeit der Gemeinde. Für Ihr Grundstück sagen sie nichts aus; dafür braucht es die Rechnung zu Ihrer Parzelle.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kaufen Sie Grundstücke in Bauma auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Gilt das auch für Bauma, Saland und Sternenberg?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Bauma nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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