Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Bauma · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Bauma
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Bauma beim Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück gilt, und zeigen zwei Wege: Direktankauf oder stille Vermittlung im Exklusivmandat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
158 haBauzonen
5'109Einwohner · 2025
210Wohnungen bewilligt oder im Bau
120 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bauma wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Bauma
Bauerwartungsland in Bauma.
Bauma liegt rund 26 km östlich von Zürich, in der Nähe von Hittnau, Wila und Turbenthal.
Die Bevölkerung von Bauma ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Bauma ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Die Gemeinde zählt drei Ortschaften: Bauma, Saland und Sternenberg.
Ohne Gebäude ist in Bauma ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Pfäffikon ist Bauma nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
In Bauma sind rund 25 Grundstücke einer Reservezone zugeordnet (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Reservezonen sind Nichtbauzonen und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Zum Vergleich: In den Bauzonen stehen rund 1'600 Grundstücke, davon sind rund 340 ohne Gebäude. Dieser Wert zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Er sagt deshalb nicht, wie viel Land frei verfügbar ist.
Bauma · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner5'109amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen158 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'600hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude340hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau210hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,76 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde120 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Bauma im Profil
Was Bauma ausmacht.
In Bauma leben 5'109 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung von Bauma veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,7 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 2'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,76 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Stichtag leer stand. Bewilligt oder im Bau sind rund 210 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein Haus nicht mehr braucht, fragt sich vielleicht, ob er Bauerwartungsland in Bauma verkaufen oder vorerst halten soll. Zur Gemeinde Bauma gehören die Ortschaften Bauma, Saland und Sternenberg.
Bauma liegt im Bezirk Pfäffikon, 26 Kilometer von Zürich entfernt in östlicher Richtung. Die Bauzonen von Bauma umfassen 158 Hektar mit rund 1'600 Grundstücken. Davon sind rund 340 ohne Gebäude, wobei dieser Wert auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Auf 50 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Bauma wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 40 Baugesuche publiziert. Für das Thema dieser Seite zählen die Grundstücke in Reservezonen: Es sind rund 25. Sie liegen ausserhalb der Bauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Ob und wann eine Einzonung in Bauma erfolgt, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Bauma.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Bauma und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Sie erhalten einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jedes Angebots. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Bauma.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Bauma
Was Sie in Bauma wissen sollten.
Bauerwartungsland bleibt Nichtbauland, bis die Einzonung rechtskräftig ist. Ob und wann sie erfolgt, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ein Versprechen zur Einzonung geben wir deshalb nie. Wir rechnen mit dem, was heute amtlich gilt.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt des Inkrafttretens (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums. Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG).
Auf den Wert wirken Lage, Grösse und Hanglage ein. In den Bauzonen von Bauma sind 60 Prozent der Grundstücke eben, 27 Prozent liegen am Hang und 13 Prozent steil. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Das sind Hinweise, keine Bewertung. Anlässe für einen Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung oder eine auslaufende Hypothek sein. Dazu führen die Seiten zur geerbten Liegenschaft in Bauma und zur auslaufenden Hypothek weiter.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Abgabe auf dem Mehrwert erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Einen Überblick zum Verkauf bietet die Kantonsseite zum Grundstückverkauf in Zürich. Wer vor einem Verkauf die Steuerfolgen klären will, findet Grundlagen zur Grundstückgewinnsteuer auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Bauma: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Bauma liegen in einer Reservezone?
Es sind rund 25 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Reservezonen sind Nichtbauzonen und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Ob eines davon eingezont wird, ist offen. In den Bauzonen stehen rund 1'600 Grundstücke auf 158 Hektar. Wir rechnen für Ihre Parzelle, was heute gilt.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Bauma?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 450 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 190 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Das sind Vergleichswerte für Bauland, keine Aussage zu einem einzelnen Grundstück. Für Land in einer Reservezone rechnen wir die Ausgangslage im Gespräch einzeln durch.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Bauma an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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