Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Bäretswil · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Bäretswil
Bäretswil im Bezirk Hinwil: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir kaufen auch selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermitteln still ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
150Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'400Wohnungen im Bestand
0,7 %Leerwohnungsziffer
55Wohnungen bewilligt oder im Bau
104 %Steuerfuss · 2026
5'137Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bäretswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Bäretswil
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bäretswil.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Hinwil ist Bäretswil nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Die Bevölkerung von Bäretswil ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Bäretswil steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Bäretswil im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Bäretswil liegen in der Wohnzone 2/35, der Kernzone 2 und der Wohnzone 2/25.
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 150 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 1'200 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,7 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Käufer lesen diese Zahl als einen Baustein ihrer Rechnung, neben Zustand und Mietertrag.
Bäretswil · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen170hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,7 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau55hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde104 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196048 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BaumaamtlichSitz in Bauma
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Bäretswil im Profil
Was Bäretswil ausmacht.
Bäretswil liegt im Bezirk Hinwil, östlich von Zürich aus, in einer Distanz von 24 Kilometern. Zur Gemeinde Bäretswil gehören die Ortschaften Bäretswil, Adetswil und Gibswil. Amtlich leben in Bäretswil 5'137 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1,7 Prozent. Das ist der Rahmen, in dem ein Mehrfamilienhaus in Bäretswil gelesen wird.
Für ein Mehrfamilienhaus ist der Bestand der Ausgangspunkt. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) führen 170 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Im Bestand der Gemeinde stehen insgesamt 2'400 Wohnungen. Bewilligt oder im Bau sind 55 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zonen reichen von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone bis zu Kernzonen. Wer ein Wohn- und Geschäftshaus oder ein Renditeobjekt in Bäretswil verkaufen möchte, findet dafür verschiedene Zonenarten vor. Welche davon für Ihr Haus gilt, klären wir vor jedem Preisgespräch. Für die Wohnzonen, die Wohn- und Gewerbezone und eine der Kernzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Das bestimmt, was ein Käufer zusätzlich bauen kann. Mehr zur Gemeinde finden Sie bei den Immobilien in Bäretswil.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner, das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Den Stand sehen Sie im geschützten Zugang, jede Besichtigung und jedes Angebot geben Sie frei. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Bäretswil
Was Sie in Bäretswil wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Grössen: dem Ertrag, dem Zustand der Bausubstanz und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen etwa eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Ob das auf Ihrem Grundstück möglich ist, prüfen wir vor dem Gespräch über den Preis. Vertiefend finden Sie dazu die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), niemand muss ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Käufer prüfen deshalb die Mietverträge genau.
Steht die Pensionierung an, kann die Verwaltung zur Last werden. Läuft eine Hypothek aus, ordnen Eigentümer ihre Finanzen neu. Der Käuferkreis umfasst Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Jede Zahl, die wir nennen, belegen wir im amtlichen Original.
Massgebend sind im Kanton Zürich das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht. Mehr dazu auf der Seite zur Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und beim Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bäretswil: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Bäretswil?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 150 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 1'200 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es 2'400 Wohnungen. Alle Werte sind gerundet. Für Ihr Haus zählt am Ende die einzelne Rechnung, die wir im Gespräch mit Ihnen durchgehen.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Bäretswil aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer stand. In Bäretswil beträgt sie 0,7 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie eine Zahl unter mehreren. Dazu kommen die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024) sowie Zustand und Mietverträge Ihres Hauses.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Gilt das auch für Bäretswil, Adetswil und Gibswil?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Bäretswil nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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