W 2/25
Wohnzone W 2/25
rund 170 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 6,5 m
Bachenbülach · Kanton Zürich
Was darf ich in Bachenbülach bauen?
Was darf ich in Bachenbülach bauen? Das legen kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung fest. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Bachenbülach nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
87 haBauzonen
710Bauzonen-Grundstücke
4'450Einwohner · 2025
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Bachenbülach und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Bachenbülach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Bachenbülach.
In Bachenbülach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 45 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 6,5 und 19,5 m.
Die Bau- und Zonenordnung von Bachenbülach kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone mit Gewerbeerleichterung, eine Quartiererhaltungszone, eine Kernzone und eine Industriezone. Für die Wohnzonen und die Kernzone legt sie Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest.
Die Quartiererhaltungszone regelt nur die Höhe; zu den Vollgeschossen macht die Ordnung ausdrücklich keine Vorgabe. Für die Industriezone gilt die Baumassenziffer, während Ausnützungsziffer und Vollgeschosse offenbleiben. Die Masse der einzelnen Zonen zeigt die folgende Liste.
Wohnzonen
W 2/35
Wohnzone W 2/35
rund 130 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W 2/30
Wohnzone W 2/30
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W 2/40
Wohnzone W 2/40
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG 2/45
Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2/45
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
QE
Quartiererhaltungszone E
rund 30 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 19,5 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Industrie- und Gewerbezonen
I 1
Industriezone I 1
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Höhe bis zum höchsten Punkt
- 21,5 mArt. 33
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Bachenbülach
Was darf ich bauen in Bachenbülach.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Bachenbülach ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Rund 14 km nördlich von Zürich gelegen, hat Bachenbülach Bülach, Winkel und Hochfelden in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Bachenbülach eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Bachenbülach etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Bachenbülach leben 4'450 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,3 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie betrug am Stichtag 1. Juni 2026 0,4 Prozent. Für Ihr Bauvorhaben zählt zuerst die Zone, in der Ihr Grundstück liegt.
Bachenbülach · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke710hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen87 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude85hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte670 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Bachenbülach wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Bachenbülach im Profil
Was Bachenbülach ausmacht.
Beim Bauen beginnt Bachenbülach mit seinen Bauzonen: Sie umfassen 87 Hektar mit rund 710 Grundstücken (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Amtlich festgelegte Masse gelten für rund 690 Grundstücke in 8 Zonen. Die mittlere Grösse eines Bauzonen-Grundstücks (Median) liegt bei 670 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 430 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'060 Quadratmeter. Für Bachenbülach heisst das: Die Zone und die Grösse der Parzelle bestimmen, was sich bauen lässt.
Rund 85 Bauzonen-Grundstücke in Bachenbülach tragen noch kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 21 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960, rund 140 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Im Bestand der Gemeinde stehen rund 2'000 Wohnungen. Auch das Gelände spielt beim Bauen mit: 47 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 34 Prozent liegen am Hang, 19 Prozent in steiler Hanglage. Bachenbülach liegt nördlich von Zürich, rund 14 Kilometer entfernt, im Bezirk Bülach.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Bachenbülach gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W 2/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · QEMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Bachenbülach werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Bachenbülach.
Bachenbülach
Was Sie in Bachenbülach wissen sollten.
Wer wissen will, ob das eigene Grundstück bebaubar ist, schaut zuerst in den Zonenplan und die Bau- und Zonenordnung von Bachenbülach. Dort steht, welche Zone gilt und welche Masse amtlich festgelegt sind: Ausnützung, Baumasse, Höhen und Grenzabstände. Wie viel Sie bauen dürfen und wie gross das Haus sein darf, ergibt sich aus diesen Vorgaben, nicht aus einem Richtwert.
Zusätzlich können weitere Einschränkungen gelten. Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); das zuständige Grundbuchamt ist Bülach.
Anlass für die Frage kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dann lohnt es sich, vor jedem Preisgespräch zu rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Ordnung erlaubt.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, wie in der Methode zur Prüfung eines Grundstücks beschrieben. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege: den Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Am Ende steht der Notartermin.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Bachenbülach: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Bachenbülach gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab. Amtlich festgelegte Masse gelten für rund 690 Grundstücke in 8 Zonen. Insgesamt liegen rund 710 Grundstücke in Bauzonen (Stand 14. Oktober 2026). Welche Zone auf Ihrem Grundstück gilt, zeigt die Grundstückprüfung; eine Bewilligung stellen wir damit nicht in Aussicht.
Wie viele Grundstücke in Bachenbülach sind noch unbebaut?
Rund 85 der rund 710 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie sagt also nicht, dass alle diese Grundstücke frei bebaubar sind. Ob Ihr Grundstück bebaubar ist, klärt die Prüfung nach Bau- und Zonenordnung.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Bachenbülach wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in BachenbülachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.