Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Bachenbülach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Bachenbülach
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Bachenbülach, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Bachenbülach an geprüfte Käufer, entweder per Direktankauf oder im Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
130Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'000Wohnungen im Bestand
0,4 %Leerwohnungsziffer
106 %Steuerfuss · 2026
4'450Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Ausgangslage in Bachenbülach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bachenbülach.
Nach Einwohnern ist Bachenbülach eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Bachenbülach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Bachenbülach im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Bachenbülach die Wohnzone W 2/25, die Wohnzone W 2/35 und die Wohnzone W 2/30 die grössten Bauzonen.
Die amtlichen Gebäudedaten nennen in Bachenbülach 130 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 1'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag 1. Juni 2026 leer stand; sie betrug 0,4 Prozent. Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag im Jahr 2024 bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat. Sie ist ein kantonaler Anhaltspunkt, kein Wert für Ihr Haus.
Bachenbülach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen140hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,4 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196021 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Bachenbülach im Profil
Was Bachenbülach ausmacht.
Beim Bauen beginnt in Bachenbülach das Bild des Bestands. Die Bauzonen umfassen 87 Hektar und 710 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen 85 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zonen reichen von Wohnzonen über eine Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und eine Quartiererhaltungszone bis zur Kernzone und einer Industriezone. Für Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest. Für Mehrfamilienhäuser ist wichtig, welche Zone auf dem Grundstück gilt, denn sie bestimmt, was zusätzlich möglich ist.
Auf 140 Grundstücken in Bachenbülach steht ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen-Grundstücke verteilen sich auf ebene Lagen, Hanglagen und steile Hanglagen: Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 47 Prozent, jener in Hanglage 34 Prozent. Die Gemeinde hatte im Jahr 2025 4'450 Einwohnerinnen und Einwohner, und die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,3 Prozent. Im Bestand gibt es 2'000 Wohnungen. Bachenbülach liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich und in 14 Kilometern Distanz zur Stadt. Die Übersicht zu Immobilien in Bachenbülach zeigt die weiteren Themen der Gemeinde.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Davor rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann entscheiden Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Bülach.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauertoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Bachenbülach
Was Sie in Bachenbülach wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Ob eine Reserve besteht, klären wir auf der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses und rechnen es für Ihr Grundstück nach. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 21 Prozent. Das sagt etwas über das Alter des Bestands, nicht über Ihr Haus.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Käufer prüfen diese Punkte im Mietzinsverzeichnis genau.
Der Anlass kann verschieden sein: Wer erbt, führt eine Erbengemeinschaft zusammen. Läuft eine Hypothek aus, ordnen Eigentümer ihre Finanzierung neu. Dazu gibt es eigene Seiten, etwa zur geerbten Liegenschaft in Bachenbülach. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 670 Quadratmetern: Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner als dieser Wert.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Massgebend für das Bauen sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bachenbülach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Bachenbülach?
Nach den amtlichen Gebäudedaten ist auf 130 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Diese Häuser enthalten 1'500 Wohnungen, von insgesamt 2'000 Wohnungen im Bestand der Gemeinde. Die Zahlen sind gerundet und stammen vom Stand 4. September 2026. Welche Reserve Ihr Haus hat, rechnen wir einzeln.
Wie gross sind die Bauzonen-Grundstücke in Bachenbülach?
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 670 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 430 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'060 Quadratmeter. Insgesamt umfasst die Gemeinde 710 Grundstücke in Bauzonen. Für Käufer zählt die Grösse zusammen mit der Zone und dem, was sie erlaubt.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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