Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Schwerzenbach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Schwerzenbach
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Schwerzenbach wirklich wert? Wir rechnen es nach, bevor wir einen Preis nennen. Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Schwerzenbach an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
110Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'500Wohnungen im Bestand
0,2 %Leerwohnungsziffer
103 %Steuerfuss · 2026
5'256Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Schwerzenbach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Schwerzenbach.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Schwerzenbach nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am häufigsten sind in Schwerzenbach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Schwerzenbach im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1L, die Wohnzone 1D und die Wohnzone 2.
In Schwerzenbach leben 5'256 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +1,2 Prozent. Auf 110 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus. Diese Häuser enthalten zusammen 1'800 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Schwerzenbach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196018 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Schwerzenbach im Profil
Was Schwerzenbach ausmacht.
Wer in Schwerzenbach ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Schwerzenbach umfassen 88 Hektar und 640 Grundstücke. Davon sind 80 Grundstücke ohne Gebäude, wobei auch laufende Ersatzneubauten mitgezählt werden. Die Gemeinde kennt mehrere Wohnzonen, eine Kernzone und eine Industriezone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest. Eine Ausnützungsziffer gibt es dort ausdrücklich nicht. Die Baumassenziffer misst das Bauvolumen über dem Boden im Verhältnis zur Grundstücksfläche und ist darum für eine mögliche Aufstockung oder einen Ersatzneubau der massgebende Wert. In der Kernzone bestimmen Vollgeschosse und Gebäudehöhe das Mass, in der Industriezone Baumassenziffer und Höhe. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026.
Der Gebäudebestand in Schwerzenbach zählt 2'500 Wohnungen. Auf 120 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 18 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Diese Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Eben sind 88 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, der Anteil in Hanglage beträgt 12 Prozent. Im Mittel messen die Bauzonen-Grundstücke 600 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'320 Quadratmeter. Schwerzenbach liegt im Bezirk Uster, 9 Kilometer östlich von Zürich. Überwiegend gilt die ÖV-Güteklasse B. Für die Eintragung ist das Grundbuchamt Dübendorf zuständig. Weitere Angaben finden Sie auf der Seite Immobilien in Schwerzenbach.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Dann haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Im Mandat sehen Sie in Ihrem geschützten Zugang den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Schwerzenbach
Was Sie in Schwerzenbach wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zu den Käufern zählen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, prüfen wir im Aufstockungscheck für Mehrfamilienhäuser, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Die Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie dient als Orientierung, ersetzt aber nicht die Mietverträge Ihres Hauses.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Auch eine Erbengemeinschaft findet bei uns einen Weg. Dazu gibt es die Seite Geerbte Liegenschaft verkaufen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und zum Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Schwerzenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Schwerzenbach?
Auf 110 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus, mit zusammen 1'800 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand beträgt 2'500. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Für Ihr Haus rechnen wir im Gespräch die Einzelheiten nach und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Schwerzenbach aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. In Schwerzenbach beträgt sie 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie ein Anhaltspunkt unter mehreren. Ihre eigenen Mietverträge, der Zustand des Hauses und die Reserve nach der Bau- und Zonenordnung bleiben für die Beurteilung massgebend.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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