W2b
Wohnzone 2B
rund 330 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Ottenbach · Kanton Zürich
Was darf ich in Ottenbach bauen?
Was darf ich bauen, fragen sich Eigentümerinnen und Eigentümer in Ottenbach. Yaacoubi Immobilien AG prüft für Grundstücke in Ottenbach die Bebaubarkeit nach Bau- und Zonenordnung: Zone, amtlich festgelegte Masse und offene Punkte. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
4Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
67 haBauzonen
840Bauzonen-Grundstücke
25Baugesuche in 12 Monaten
3'038Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Ottenbach und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Ottenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Ottenbach gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W2bMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Ottenbach
Was darf ich bauen in Ottenbach.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Ottenbach liegt rund 15 km südwestlich von Zürich, in der Nähe von Obfelden, Affoltern am Albis und Hedingen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Ottenbach eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Ottenbach etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Ottenbach kennt die Bau- und Zonenordnung 4 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen 820 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Die Zahl sagt, für wie viele Grundstücke die Gemeinde Masse wie Ausnützung, Geschosse oder Höhen verbindlich festlegt. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Dort kommt es auf Zone, Lage und weitere Einschränkungen an. Die Kennzahlen unten zeigen den Rahmen, die Zonenliste die einzelnen Masse.
Ottenbach · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke840hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen67 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude110hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Ottenbach.
In Ottenbach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 55 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 8,1 m fest.
Es kommen in Ottenbach Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone vor. In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest.
Für die Kernzone sind Vollgeschosse und Höhen festgelegt. Bei der Ausnützungsziffer macht die Ordnung dort ausdrücklich keine Vorgabe. Die Zonenliste zeigt die einzelnen Masse. Die Zahlen dazu stehen nur dort, damit sie einem Zonennamen eindeutig zugeordnet bleiben.
Wohnzonen
W2a
Wohnzone 2A
rund 95 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2
Wohnzone G2
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 55 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 270 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ottenbach im Profil
Was Ottenbach ausmacht.
Wer sich fragt, was darf ich in Ottenbach bauen, beginnt sinnvollerweise bei den Bauzonen. Sie umfassen in Ottenbach 67 Hektaren und 840 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Darunter sind 110 Grundstücke ohne Gebäude, wobei auch laufende Ersatzneubauten mitgezählt werden. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Affoltern und liegt südwestlich der Stadt Zürich, rund 15 Kilometer entfernt. Einzige Ortschaft ist Ottenbach selbst, das Zonenbild ist deshalb an einem Ort zu lesen. Für den öffentlichen Verkehr gilt in Ottenbach überwiegend die Güteklasse D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
Der Gebäudebestand in Ottenbach lässt sich in einigen Werten fassen. Bei 30 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 100 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus und 1'400 Wohnungen im Bestand. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 25 Baugesuche publiziert. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. In Hanglage befinden sich 32 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Als eben gelten 68 Prozent. Wie gross ein Haus ausfallen darf, hängt auch von der Grundstücksfläche ab. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Ottenbach wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Vollgeschosse
Geschosse über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie von Fassade und Dachfläche. Sie können durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Ottenbach hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Ottenbach.
Ottenbach
Was Sie in Ottenbach wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Ottenbach bebaubar ist, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt fest, wie viel Ausnützung, wie viele Vollgeschosse und welche Höhen zulässig sind. In einer Zone kann sie ein Mass auch ausdrücklich offenlassen. Das Baureglement der Gemeinde ist deshalb die Grundlage jeder Rechnung. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Zusätzlich können weitere Punkte den Spielraum einschränken. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das Grundbuchamt Affoltern in Affoltern a/Albis ist zuständig.
Anlässe, sich mit dieser Frage zu befassen, gibt es mehrere. Wer erbt, will wissen, was auf dem Grundstück möglich ist. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft die Rechnung bei der Entscheidung. Auch bei einer auslaufenden Hypothek lohnt der Blick auf die Bebaubarkeit. Mehr zur Rechenweise finden Sie unter Ausnützungsziffer berechnen und verstehen.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr zum Rahmen im Kanton finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Zone, amtlich festgelegte Masse und der Bestand auf dem Grundstück. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie die Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben bis zur Beurkundung.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Ottenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Ottenbach liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind rund 820 Grundstücke in 4 Zonen (Stand 14. Oktober 2026). Insgesamt liegen 840 Grundstücke in den Bauzonen. Die Zahl zeigt, wo die Bau- und Zonenordnung Masse verbindlich festlegt. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, rechnen wir im Gespräch mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie viele Baugesuche gab es zuletzt in Ottenbach?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 25 Baugesuche publiziert. Die Zahl ist gerundet und zählt publizierte Gesuche, nicht eingereichte. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob Ihr Vorhaben möglich ist, hängt von Zone, Massen und weiteren Einschränkungen ab. Wir prüfen das mit Ihnen, ohne eine Bewilligung in Aussicht zu stellen.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Ottenbach wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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