Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Ottenbach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Ottenbach
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Ottenbach für Käufer wert? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Ottenbach, diskret und ohne Inserat. Wir rechnen Bestand, Zonenordnung und Reserven mit Belegen aus amtlichen Originalen. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
90Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'400Wohnungen im Bestand
1 %Leerwohnungsziffer
115 %Steuerfuss · 2026
3'038Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Ottenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Ottenbach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Ottenbach.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Ottenbach eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Ottenbach aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Mit seinem Steuerfuss liegt Ottenbach im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Ottenbach die Wohnzone 2B, die Kernzone und die Wohnzone G2 die grössten Bauzonen.
In Ottenbach ist bei rund 90 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 660 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen, und ist ein Anhaltspunkt für jede Ertragsrechnung. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Ottenbach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+12,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde115 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196030 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ottenbach im Profil
Was Ottenbach ausmacht.
Beim Bauen in Ottenbach lohnt der Blick auf die Bauzonen. Sie umfassen 67 Hektar und verteilen sich auf rund 840 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 110 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Ottenbach rund 25 Baugesuche publiziert. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 68 Prozent eben und 32 Prozent in Hanglage. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Affoltern und liegt 15 Kilometer südwestlich der Stadt Zürich.
Das Zonenbild in Ottenbach kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. In der Kernzone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer ausdrücklich nicht fest, in den übrigen Zonen schon. Was das für Aufstockung oder Ersatzneubau heissen kann, erklärt die Seite Was Sie in Ottenbach bauen dürfen. Der Gebäudebestand umfasst rund 1'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bei 30 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Rund 100 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 560 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Wer ein Mehrfamilienhaus in Ottenbach verkaufen möchte, findet auf der Gemeindeseite Immobilien in Ottenbach weitere Themen.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Zonenordnung erlaubt und welche Reserven geprüft werden können. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach haben Sie zwei Wege.
Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Ottenbach
Was Sie in Ottenbach wissen sollten.
Wer ein Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt in Ottenbach verkauft, spricht mit Käufern, die rechnen: Ertrag, Zustand des Gebäudes und das, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren prüfen diese Punkte einzeln. Wir legen deshalb vor dem Gespräch über den Preis die Zahlen offen, jede mit Beleg im amtlichen Original.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf rechtlich wenig: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für Käufer ein Teil der Rechnung.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer erbt, findet auf der Seite Geerbte Liegenschaft in Ottenbach verkaufen weitere Hinweise.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Ottenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Ottenbach?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) ist bei rund 90 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 660 Wohnungen, im gesamten Bestand sind es rund 1'400. Für einen Verkauf sagt das nichts über Ihr Objekt, es ordnet aber den Rahmen ein, in dem Käufer rechnen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Ottenbach entwickelt?
Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +12,4 Prozent. Ottenbach zählte 3'038 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Leerwohnungsziffer lag bei 1 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Diese Werte fliessen als Hintergrund in die Rechnung ein, ersetzen aber keine Prüfung Ihres Objekts.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Ottenbach an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Weiter in Ottenbach
Weitere Themen in Ottenbach.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Ottenbach
Bauland verkaufen mit einem Preis aus Zone, Baufeld und Reserve, still und ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Ottenbach
Stockwerkeigentum verkaufen: Lage im Haus, Fonds und Reglement sauber im Dossier.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Ottenbach
Hof, Bauernhaus oder Landwirtschaftsland verkaufen, mit Blick auf das bäuerliche Bodenrecht und die Regeln ausserhalb der Bauzone.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Ottenbach
Eine Bandbreite statt einer Zahl aus dem Bauch, im Gespräch erklärt.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Ottenbach
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Ottenbach
Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in OttenbachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Ottenbach?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.