Einfamilienhaus
Ein Haus mit Garten, freistehend oder als Reihenhaus, und dazu, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt.
Ottenbach · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Ottenbach
Wie kommen Sie in Ottenbach an Immobilien, die nie inseriert werden? Yaacoubi Immobilien AG vermittelt in Ottenbach Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Voraussetzung sind die Prüfung von Identität und Finanzierung sowie eine unterzeichnete Vertraulichkeitsvereinbarung.
1'400Wohnungen im Bestand
600Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
100Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
30 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1 %Leerwohnungsziffer
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
- Off Market in Ottenbach
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Persönlich geprüft
- Suchmandat
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Ottenbach und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was wir vermitteln
Vom Einfamilienhaus bis zum Areal.
Was wir vermitteln, steht auf keinem Portal: Liegenschaften aus Exklusivmandaten und aus unserem eigenen Portfolio. Passt eines zu Ihrem Suchprofil für Ottenbach, hören Sie von uns, einzeln und vertraulich.
Eigentumswohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Erneuerungsfonds und Protokollen der Versammlung im Dossier.
Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften mit Mieterspiegel, Mietertrag heute und dem, was die Zone zusätzlich zulässt.
Älteres Haus
Liegenschaften mit Erneuerungsbedarf oder für einen Ersatzneubau, mit offen gerechnetem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke mit Baufeld, zulässiger Fläche und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung.
Gewerbe und Areale
Gewerbeliegenschaften und Areale, für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Ausgangslage in Ottenbach
Off Market kaufen in Ottenbach.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Nach Einwohnern ist Ottenbach eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Affoltern, der 14 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Ottenbach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Ottenbach im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
In Ottenbach zählt die amtliche Statistik rund 1'400 Wohnungen im Bestand. Dazu kommen 100 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +12,4 Prozent. Diese Zahlen beschreiben den Bestand, nicht ein einzelnes Objekt.
Ottenbach · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'038amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+12,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde115 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand1'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196030 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bestand
Der Bestand in Ottenbach.
Wie alt die Gebäude in Ottenbach sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: So setzt sich der Bestand der Gemeinde zusammen. Gezeigt ist der Bestand, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
25 %
1919 bis 1945
vereinzelt
1946 bis 1960
3 %
1961 bis 1980
18 %
1981 bis 2000
35 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
8 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
310 m²Mitte 560 m²960 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
68 %
Hanglage, 10 bis 25 %
32 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Ottenbach im Profil
Was Ottenbach ausmacht.
Wer in Ottenbach Immobilien kaufen möchte, schaut zuerst auf das Bauen. Die Bauzonen umfassen 67 Hektar und 840 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Die Zonenarten reichen von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone bis zur Kernzone. In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. In der Kernzone gibt es keine Vorgabe zur Ausnützungsziffer. Wer eine Liegenschaft sucht, sollte diese Unterschiede kennen, denn sie bestimmen, was auf einem Grundstück möglich ist.
Von den Grundstücken in den Bauzonen tragen 110 kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 25 Baugesuche publiziert. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 30 Prozent (Stand 4. September 2026). Wer ein Haus oder eine Wohnung sucht, findet in Ottenbach Bauperioden von vor 1919 bis ab 2011. Die Einwohnerzahl liegt bei 3'038 (Stand 2025). Ottenbach liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 15 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Ottenbach. Für ein Suchprofil heisst das: Sie beschreiben Art, Baujahr und Lage der Liegenschaft, und wir ordnen sie anhand amtlicher Angaben ein.
Das Suchmandat
Ihr Suchprofil, vertraulich geführt.
Mit einem Suchmandat hinterlegen Sie, was Sie in Ottenbach und Umgebung kaufen möchten: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit Adresse und Unterlagen.
Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Suchprofil, die Art der Liegenschaft und Ihre Finanzierung. Wir prüfen Identität und Finanzierung, und Sie unterzeichnen die Vertraulichkeitsvereinbarung. Danach hinterlegen wir Ihr Profil im Suchmandat für nie inserierte Liegenschaften.
Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis, melden wir uns einzeln und vertraulich. Sie erhalten ein Dossier aus amtlichen Originalen, jede Zahl mit Beleg. Besichtigung und Angebot laufen über die Eigentümerschaft, die jede Freigabe selbst erteilt. Am Ende steht der Notartermin zur Beurkundung.
Der Weg zum Objekt
Vom Profil zum Notartermin.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Ottenbach und Umgebung.
- 02 · PrüfungEine Person prüft Ihre Angaben und den Finanzierungsnachweis; einen automatischen Zugang gibt es nicht.
- 03 · Ein Objekt passtSie hören zuerst Region und Eckdaten, ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitAdresse und Unterlagen folgen erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 05 · Dossier und BesichtigungExposé, Rechnung und amtliche Originale; besichtigt wird nach Freigabe durch die Eigentümerschaft.
- 06 · BeurkundungAngebot, Notartermin, Eintrag im Grundbuch.
Lage und Umgebung
Wo Ottenbach liegt.
Ottenbach liegt rund 15 km südwestlich von Zürich, im Bezirk Affoltern.
In der Nähe liegen Obfelden, Affoltern am Albis, Hedingen, Maschwanden und Mettmenstetten.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkAffoltern amtlich
OrtschaftenOttenbach (8913) amtlich
Distanz zu Zürichrund 15 km südwestlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendD hergeleitet
Gemeinden in der NäheObfelden, Affoltern am Albis, Hedingen, Maschwanden, Mettmenstetten hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Für wen wir vermitteln
Selbst bewohnen oder anlegen.
Selbst bewohnen
Ein Haus oder eine Wohnung für Sie selbst, mit allen Unterlagen vor dem Entscheid.
Private Investoren
Mehrfamilienhäuser und Wohnungen als Anlage, gerechnet mit Mietertrag und Zustand.
Family Offices und Pensionskassen
Ertragsliegenschaften und Areale mit einem Dossier, wie es ein Gremium braucht.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften mit Entwicklungsmöglichkeiten, vorgerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Kaufen nach Schweizer Recht
Was beim Kauf gilt.
Beurkundung
Gültig ist ein Grundstückkauf erst mit der öffentlichen Beurkundung. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Eigentum mit dem Eintrag
Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mieter bleiben
Mietverträge gehen mit dem Eigentum auf Sie über. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist eine vorzeitige Kündigung nur bei dringendem Eigenbedarf möglich, mit der gesetzlichen Frist.
Art. 261 OR
Vorkaufsrecht
Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Verkäufer die Berechtigten über den Kaufvertrag informieren; sie können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Wir prüfen den Grundbuchauszug, bevor Sie unterschreiben.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Personen im Ausland
Eine Bewilligung brauchen Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, und ebenso, wer für ihre Rechnung kauft. Für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine; eine Wohnliegenschaft als blosse Kapitalanlage wird Personen im Ausland nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wir leisten keine Rechtsberatung und ziehen für Ihren Fall Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Weniger Objekte, die richtigen.
«Wir zeigen Ihnen nicht alles, was es gibt, sondern was zu Ihrem Profil passt: einzeln, vorgerechnet und mit den amtlichen Unterlagen. Dafür bleibt jedes Objekt so vertraulich wie Ihr Suchprofil.»
Ottenbach
Was Sie in Ottenbach wissen sollten.
Off Market heisst: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Sie werden nur einzeln vorgestellt, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil. Ob zum Selbstbewohnen oder als Anlage, Sie legen fest, was für Sie infrage kommt.
Für Ihr Profil hilft der Blick auf den Bestand. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern: Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 68 Prozent, jener in Hanglage 32 Prozent.
Wer ein vermietetes Haus oder Mehrfamilienhaus erwirbt, übernimmt den Mietvertrag. Er geht mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 OR). Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern in Affoltern a/Albis.
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Der Steuerfuss von Ottenbach beträgt 115 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Einen Überblick zum Erwerb bietet das Kantonsthema Immobilien kaufen im Kanton Zürich. Die Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Ottenbach.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Ottenbach: Ihre Fragen.
Wie ist der Wohnungsbestand in Ottenbach zusammengesetzt?
Die amtliche Statistik zählt rund 1'400 Wohnungen (Stand 1. Juni 2026). Auf 100 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei den Gebäuden reichen die Bauperioden von vor 1919 bis ab 2011, und 30 Prozent der Grundstücke tragen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für Ihr Suchprofil heisst das: Es gibt unterschiedliche Baujahre, die wir einzeln einordnen.
Wie hoch ist der Leerstand in Ottenbach?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Gesamtbestand von rund 1'400 Wohnungen. Sie sagt nichts über einzelne Objekte aus und zeigt nicht, ob Liegenschaften zum Kauf stehen. Wir stellen Ihnen passende Liegenschaften aus unserem Kreis einzeln und vertraulich vor.
Wie funktioniert ein Suchmandat?
Sie hinterlegen ein Suchprofil: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben und den Finanzierungsnachweis, einen automatischen Zugang gibt es nicht. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, erhalten Sie zuerst Region und Eckdaten. Adresse, Exposé und amtliche Unterlagen folgen nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Kann ich als Person im Ausland in Ottenbach kaufen?
Das hängt davon ab, wer kauft. Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Wohnsitz im Ausland, sowie Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen keine Bewilligung, solange sie für eigene Rechnung kaufen; wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft, gilt selbst als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a und d BewG). Die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz ist bewilligungsfrei, eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt (Art. 2 und 12 BewG). Das klären wir vor dem ersten Dossier.
Fällt beim Kauf eine Handänderungssteuer an?
Nein, der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für die Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch an; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn bezahlt im Kanton Zürich die verkaufende Person (§ 217 StG ZH), nicht Sie als Käufer.
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