Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Niederhasli · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Niederhasli
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Niederhasli wert, und wer kauft es? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Niederhasli den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer: als Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder als stille Vermittlung im Exklusivmandat, ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
200Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
4'200Wohnungen im Bestand
0,57 %Leerwohnungsziffer
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
9'842Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Niederhasli
Mehrfamilienhaus verkaufen in Niederhasli.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Niederhasli die zweitgrösste Gemeinde des Bezirks Dielsdorf mit seinen 22 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Niederhasli ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Niederhasli steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Niederhasli liegt im oberen Bereich.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Einfamilienhauszone 2, die Kernzone 2 und die Wohnzone 3.
Auf rund 200 Grundstücken in Niederhasli ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten rund 2'900 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es rund 4'200 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,57 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen am Stichtag leer stand. Bewilligt oder im Bau sind rund 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Kennzahlen darunter zeigen den Bestand der Gemeinde; den Wert Ihrer Liegenschaft rechnen wir einzeln.
Niederhasli · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen210hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,57 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196013 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Niederhasli im Profil
Was Niederhasli ausmacht.
Die Bauzonen von Niederhasli umfassen 197 Hektar, verteilt auf rund 1'800 Grundstücke (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Davon sind rund 200 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bewilligt oder im Bau sind rund 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zonen in Niederhasli reichen von Wohnzonen über Kernzonen bis zu Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. Für die Kernzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Vollgeschosse amtlich fest. In den Arbeitszonen sind Baumassenziffer und Überbauungsziffer festgelegt, eine Ausnützungsziffer gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 470 m². Ein Viertel ist kleiner als 240 m², ein Viertel grösser als 850 m².
Im Gebäudebestand stehen auf rund 210 Grundstücken Mehrfamilienhäuser (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Auf 13 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Niederhasli zählt 9'842 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,2 Prozent. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Niederhasli, Nassenwil und Oberhasli im Bezirk Dielsdorf. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 71 Prozent, jener in Hanglage 27 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 112 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Wie die Immobilien in Niederhasli insgesamt aussehen, zeigt die Gemeindeseite.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Zuerst rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeithäufig mehrere Monate mit vielen Terminenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Niederhasli
Was Sie in Niederhasli wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Dingen: Ertrag, baulicher Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Zu Käufern gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Weitere Hinweise finden Sie bei Aufstockung und Reserve prüfen.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), niemand muss ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das prägt, wie ein Käufer den Ertrag rechnet.
Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Richtwert und ersetzt nicht die Mietzinse Ihres Hauses. Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft.
Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Niederglatt.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Niederhasli: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Niederhasli?
Auf rund 200 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, mit rund 2'900 Wohnungen (gerundet). Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es rund 4'200 Wohnungen. Diese Zahlen zeigen den Bestand, nicht den Wert einer einzelnen Liegenschaft. Den Wert Ihres Hauses rechnen wir im Gespräch, mit Belegen im amtlichen Original.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Niederhasli aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt in Prozent an, welcher Anteil aller Wohnungen am Stichtag leer stand und zur Miete oder zum Kauf angeboten war. In Niederhasli beträgt sie 0,57 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie ist ein Wert für die ganze Gemeinde und sagt nichts über ein einzelnes Haus. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit den tatsächlichen Mieten, dem Zustand und den Reserven der Bau- und Zonenordnung.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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