Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Niederhasli · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Niederhasli
Was ist meine Immobilie in Niederhasli wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Niederhasli als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Das ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'800Bauzonen-Grundstücke
470 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,57 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
13 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
9'842Einwohner · 2025
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Niederhasli wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Niederhasli
Immobilie bewerten in Niederhasli.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Dielsdorf ist Niederhasli nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
Am häufigsten sind in Niederhasli Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Niederhasli im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Niederhasli seltener keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In Niederhasli liegen rund 1'800 Grundstücke in den Bauzonen. Ihre mittlere Grösse (Median) beträgt 470 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 240 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026, die Gebäudedaten den Stand 4. September 2026. Diese Werte bilden den Rahmen, bevor wir ein einzelnes Grundstück rechnen.
Niederhasli · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner9'842amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,57 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte470 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196013 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Niederhasli bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Niederhasli zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Niederhasli mitbestimmt, zeigen die Verteilungen unten. Bei der Bauperiode unterscheiden wir sieben Zeitabschnitte, von vor 1919 bis ab 2011. Gebäude aus der Zeit vor 1960 stehen auf 13 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden. Bei der Grösse gibt der Median 470 Quadratmeter den Mittelpunkt an. Bei der Hanglage liegen 71 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 27 Prozent in Hanglage und 2 Prozent in steiler Hanglage. Welche Rolle das für Ihr Grundstück spielt, rechnen wir im Gespräch.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
7 %
1919 bis 1945
2 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
29 %
1981 bis 2000
37 %
2001 bis 2010
11 %
ab 2011
10 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
240 m²Mitte 470 m²850 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
71 %
Hanglage, 10 bis 25 %
27 %
steiler Hang, über 25 %
2 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Niederhasli im Profil
Was Niederhasli ausmacht.
Wer in Niederhasli eine Immobilie bewerten will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Niederhasli umfassen 197 Hektaren (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'800 Grundstücke. Auf rund 200 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zonen reichen von Wohnzonen über Zentrums- oder Kernzonen bis zu Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Kernzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Vollgeschosse amtlich fest. Für die Arbeitszonen bestimmt sie Baumassenziffer und Überbauungsziffer, während sie Ausnützungsziffer und Vollgeschosse ausdrücklich offenlässt. Bewilligt oder im Bau sind rund 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026).
Niederhasli liegt im Bezirk Dielsdorf, 11 Kilometer nördlich von Zürich. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Niederhasli, Nassenwil und Oberhasli. Im Bestand stehen rund 4'200 Wohnungen. Auf rund 210 Grundstücken in Niederhasli steht ein Mehrfamilienhaus. Es leben 9'842 Menschen in Niederhasli (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +4,2 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,57 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Tag leer stand. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Niederhasli bleibt jede Bewertung der Blick auf das einzelne Grundstück, seine Zone und sein Gebäude.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Dann rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ergibt sich daraus. Sie erhalten die Bandbreite mit Rechenweg. Danach entscheiden Sie in Ruhe. Möchten Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Bei beiden bleibt alles diskret, bis Sie es anders wollen.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Niederhasli
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · GesprächPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Niederhasli regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Gewerbezone B.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Gewerbezone B6 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain5'100 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Niederhasli, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Niederhasli
Was Sie in Niederhasli wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Niederhasli hängt von mehreren Grössen ab: Zone und Masse, Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Die Bau- und Zonenordnung legt fest, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Manche Masse legt sie amtlich fest, andere lässt sie ausdrücklich offen. Wir lesen beides im Original und rechnen daraus.
Eine Bewertung bei Yaacoubi Immobilien AG ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Sie sehen, welche Annahmen eingeflossen sind, und können jede Zahl im amtlichen Original nachprüfen. Belastungen wie Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Niederglatt.
Anlass für eine Bewertung kann vieles sein. Wer erbt, will wissen, worüber die Erbengemeinschaft entscheidet. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine Zahl bei der Planung. Auch eine Hypothek, die ausläuft, oder eine Trennung können der Anlass sein. Die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wer verkaufen möchte, findet die Grundlagen auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer wissen will, was auf dem Grundstück gebaut werden darf, liest das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Beides ordnet ein, bevor wir Ihre Immobilie in Niederhasli einzeln rechnen. Die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts, und jede Zahl lässt sich im amtlichen Original nachprüfen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Niederhasli: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Niederhasli liegen in Bauzonen und wie gross sind sie?
In den Bauzonen von Niederhasli liegen rund 1'800 Grundstücke auf 197 Hektaren. Der Median der Grösse beträgt 470 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 240, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Für Ihre Bewertung zählt jedoch Ihr eigenes Grundstück, das wir einzeln und mit Beleg im amtlichen Original rechnen.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Niederhasli?
Bewilligt oder im Bau sind rund 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Auf rund 200 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Der Wohnungsbestand liegt bei rund 4'200. Wie sich das auf Ihre Immobilie auswirkt, klären wir im kostenlosen, unverbindlichen Gespräch mit einer Bandbreite und Rechenweg.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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