Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Kleinandelfingen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Kleinandelfingen
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert, und an wen kann ich es verkaufen? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Kleinandelfingen den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
70Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'000Wohnungen im Bestand
0,86 %Leerwohnungsziffer
118 %Steuerfuss · 2026
2'278Einwohner · 2025
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Kleinandelfingen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Kleinandelfingen.
Nach Einwohnern ist Kleinandelfingen eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Kleinandelfingen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Kleinandelfingen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Mit seinem Steuerfuss liegt Kleinandelfingen im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2/25, die Kernzone A und die Kernzone B.
In Kleinandelfingen haben 70 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin liegen rund 420 Wohnungen, bei einem Wohnungsbestand von rund 1'000 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,86 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Bestand an. Käufer lesen sie als einen Hinweis zur Vermietbarkeit, er ersetzt aber keine Prüfung des einzelnen Hauses.
Kleinandelfingen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,86 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde118 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196040 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Kleinandelfingen im Profil
Was Kleinandelfingen ausmacht.
Die Gemeinde hat Bauzonen auf einer Fläche von 76 Hektar, mit rund 830 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Auf rund 150 dieser Grundstücke steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen und Kernzonen. In den Wohnzonen legt sie Überbauungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest, in den Kernzonen nur die Vollgeschosse. Auf die Gemeindeteile Kleinandelfingen, Alten und Oerlingen verteilen sich 80 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus (Stand 4. September 2026).
Die Bautätigkeit lässt sich an den Baugesuchen ablesen: Bis 30. Oktober 2026 wurden innert zwölf Monaten rund 25 Baugesuche publiziert. Beim Gebäudebestand beträgt der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 40 Prozent. Das sagt etwas über das Alter des Bestands, nicht über den Zustand eines einzelnen Hauses. Der Ort liegt nördlich von Zürich, rund 27 Kilometer entfernt, im Bezirk Andelfingen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Ende 2025 zählte die Gemeinde 2'278 Einwohnerinnen und Einwohner.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, von Pensionskassen bis zu privaten Investoren. Das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Den Kaufvertrag beurkundet der Notar öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger KäuferAngebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Kleinandelfingen
Was Sie in Kleinandelfingen wissen sollten.
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet mit drei Dingen: Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören Aufstockung und Ersatzneubau. Ob das auf Ihrem Grundstück möglich ist, prüfen wir vor dem Gespräch über den Preis. Eine Hilfe dazu ist die Seite Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Die Mieten sind Teil der Rechnung. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleich dient die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Mittelwert und ersetzt nicht die Mietzinse Ihres Hauses.
Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Für Erbengemeinschaften finden Sie mehr unter geerbte Liegenschaft verkaufen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen. Mehr dazu auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Kleinandelfingen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Kleinandelfingen?
Bei 70 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 420 Wohnungen, bei einem Bestand von rund 1'000 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen sind gerundet. Sie zeigen den Bestand der Gemeinde und sagen nichts über ein einzelnes Haus. Dessen Lage, Zustand und Mieten rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Kleinandelfingen aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,86 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Wohnungsbestand der Gemeinde. Für Eigentümer ist sie ein Teil der Rechnung, neben Mieten, Zustand und Bau- und Zonenordnung. Für Ihr Haus zählen die tatsächlichen Mietverhältnisse, die wir mit Ihnen prüfen.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Gilt das auch für Kleinandelfingen, Alten und Oerlingen?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Kleinandelfingen nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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