Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Hüntwangen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hüntwangen
Lohnt sich bei Ihrem Haus ein Ersatzneubau oder reicht ein Umbau? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Hüntwangen, was die Bau- und Zonenordnung zulässt, kauft im Direktankauf selbst oder vermittelt diskret an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
60Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
36 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
600 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1'142Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Hüntwangen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hüntwangen liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,34 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Hüntwangen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hüntwangen.
Auf den meisten Grundstücken in Hüntwangen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Hüntwangen liegen in der Kernzone, der Eingeschossige Wohnzone und der Zweigeschossige Wohnzone.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Hüntwangen gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Ohne Gebäude ist in Hüntwangen etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Hüntwangen stehen auf rund 60 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das sind die Liegenschaften, bei denen sich die Frage nach Erhalt oder Ersatz am ehesten stellt. Im Bestand zählt die Gemeinde rund 520 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,34 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen.
Hüntwangen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196036 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand520hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,34 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Hüntwangen im Profil
Was Hüntwangen ausmacht.
Wer in Hüntwangen über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt beim Boden. Die Bauzonen von Hüntwangen umfassen 34 Hektar, verteilt auf rund 460 Grundstücke. Davon sind etwa 85 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Hüntwangen besteht aus eingeschossigen und zweigeschossigen Wohnzonen, einer Wohnzone in empfindlichen Lagen, einer Wohn- und Gewerbezone sowie einer Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. In der Kernzone sind es Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe.
Beim Gebäudebestand von Hüntwangen lohnt der Blick auf das Alter. Bei 36 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Wohn- und Mischzonen tragen etwa 60 Grundstücke Gebäude vor 1980. Mehrfamilienhäuser stehen auf rund 35 Grundstücken, der Bestand zählt rund 520 Wohnungen. Hüntwangen hatte 1'142 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +7 Prozent. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Bülach. Zuständig für das Grundbuch von Hüntwangen ist das Amt in Eglisau. Wer in Hüntwangen ein älteres Haus besitzt, findet hier die Grundlagen, um Erhalt, Ersatz oder Verkauf nüchtern zu vergleichen.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hüntwangen im Schnitt.
In Hüntwangen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 35 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 5 und 7,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1eMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Hüntwangen.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Hüntwangen
Was Sie in Hüntwangen wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone gibt es zwei Richtungen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. Deshalb rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und was zulässig wäre. Die Grösse der Grundstücke spielt mit: Der Median liegt bei 600 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 330, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter.
Auch die Lage auf dem Terrain zählt. 55 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 12 Prozent steil, 33 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von A bis D. Ob sich ein Neubau lohnt, hängt von diesen Grundlagen ab, nicht von einer Faustregel.
Sind Wohnungen vermietet, braucht ein Ersatzneubau Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, und die Kündigungen sind sorgfältig zu planen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in den Ruhestand geht oder die Hypothek neu ordnet, kann den Entscheid ohne Zeitdruck vorbereiten. Zur Wahl stehen der Verkauf an einen Entwickler und Land gegen Wohnung in Hüntwangen.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung Ihre Adresse eingeben; das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen gehört dazu.
Dann wählen Sie den Weg. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird Ihre Wohnung im Neubau vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hüntwangen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hüntwangen kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen tragen rund 60 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Bei 36 Prozent aller Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Ob sich bei Ihrem Grundstück ein Neubau eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab; das rechnen wir im Gespräch nach.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Hüntwangen?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 600 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 330, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Die Bauzonen umfassen 34 Hektar auf rund 460 Grundstücken. Diese Grösse ist eine Grundlage, wenn wir prüfen, was ein Ersatzneubau auf Ihrem Grundstück zulassen könnte.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Kaufen Sie Grundstücke in Hüntwangen auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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