W2/1.7
Wohnzone zweigeschossig 1.7 BMZ
rund 650 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,9 mArt. 22, Art. 23, Art. 32
Herrliberg · Kanton Zürich
Was darf ich in Herrliberg bauen?
Herrliberg im Bezirk Meilen kennt Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks in Herrliberg nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
6Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
153 haBauzonen
1'500Bauzonen-Grundstücke
35Baugesuche in 12 Monaten
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
6'802Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Planungs- und Baugesetz
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Baufeld vor dem Projekt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Herrliberg und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Herrliberg wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Herrliberg gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W2/1.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/1.3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Herrliberg
Was darf ich bauen in Herrliberg.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Herrliberg liegt rund 12 km südöstlich von Zürich, in der Nähe von Erlenbach, Meilen und Oberrieden.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Herrliberg eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Meilen mit seinen 11 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Herrliberg etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Herrliberg gelten für rund 1'400 Grundstücke Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Die Bau- und Zonenordnung kennt 6 solcher Zonen (Stand 14. Oktober 2026). Die Gemeinde zählt 3'200 Wohnungen im Bestand. Bewilligt oder im Bau sind rund 150 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert.
Herrliberg · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'500hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen153 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude240hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte750 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt MeilenamtlichSitz in Meilen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Herrliberg.
In Herrliberg regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 6,3 und 10,8 m.
In Herrliberg kommen Wohnzonen sowie Zentrums- und Kernzonen vor. Bei den Wohnzonen und der Zentrumszone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Vollgeschosse amtlich fest, die Ausnützungsziffer macht sie ausdrücklich nicht zur Vorgabe.
Die Kernzone Dorf legt nur die Vollgeschosse fest. Bei der Kernzone Weiler sind keine Masse amtlich festgelegt, und für die Vollgeschosse gibt es ausdrücklich keine Vorgabe. Die Liste darunter zeigt die Zonen mit ihren Massen.
Wohnzonen
W2/1.0
Wohnzone zweigeschossig 1.0 BMZ
rund 290 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 6,3 mArt. 22, Art. 23, Art. 32
W2/1.3
Wohnzone zweigeschossig 1.3 BMZ
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,3 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,3 mArt. 22, Art. 23, Art. 32
W3/2.7
Wohnzone dreigeschossig 2.7 BMZ
rund 150 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,8 mArt. 22, Art. 23, Art. 32
Kern- und Zentrumszonen
KD
Kernzone Dorf
rund 150 Grundstücke- Vollgeschosse
- 3
Z3/2.7
Zentrumszone dreigeschossig 2.7 BMZ
rund 40 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
KW
Kernzone Weiler
rund 35 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Herrliberg im Profil
Was Herrliberg ausmacht.
Herrliberg liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 12 Kilometern zur Stadt. Als einzige Ortschaft der Gemeinde trägt Herrliberg den Namen der Gemeinde selbst. Einwohnerinnen und Einwohner zählt die amtliche Statistik 6'802 (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +3,6 Prozent. Die Bauzonen umfassen 153 Hektar mit rund 1'500 Grundstücken.
Für die Frage, was gebaut werden darf, zählt zuerst das einzelne Grundstück. Die Hanglage prägt das Bild der Bauzonen: 61 Prozent der Grundstücke liegen am Hang, 19 Prozent davon steil, ebene Grundstücke machen 20 Prozent aus. Das kann beeinflussen, wie sich ein Bauvorhaben auf dem Grundstück einfügt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 750 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 390 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'220 Quadratmeter. Auf 290 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude gibt es rund 240; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wer mehr zur Gemeinde wissen will, findet Immobilien in Herrliberg im Überblick.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Herrliberg hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Herrliberg werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Herrliberg regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone zweigeschossig 1.7 BMZ.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone zweigeschossig 1.7 BMZ1,7 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'445 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Herrliberg
Was Sie in Herrliberg wissen sollten.
Was Sie auf einem Grundstück bauen dürfen, hängt von seiner Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa die Baumassenziffer oder die Zahl der Vollgeschosse. Die Baumassenziffer setzt das zulässige Bauvolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Bei einzelnen Zonen lässt die Ordnung ein Mass ausdrücklich offen. «Keine Vorgabe» heisst dann: Für dieses Mass legt die Bau- und Zonenordnung nichts fest.
Neben der Zone wirken weitere Umstände auf ein Vorhaben. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das zuständige Grundbuchamt ist Meilen.
Die Antwort liefert die Rechnung, nicht eine Schätzung. Mehr zur Reserve finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Am Anfang steht ein Gespräch. Sie nennen uns Ihr Grundstück, und wir kommen mit Fakten: Zone, festgelegte Masse, was heute auf dem Grundstück steht. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie über die Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit Ihre Adresse eingeben; das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Sie entscheiden dann, ob Sie einen Direktankauf mit uns oder ein Exklusivmandat ohne Inserat wählen. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, und jede Besichtigung und jedes Angebot geben Sie frei, bis zur Beurkundung beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Herrliberg: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Herrliberg gebaut werden?
Das bestimmt die Zone Ihres Grundstücks. Die Bau- und Zonenordnung kennt in Herrliberg 6 Zonen mit amtlich festgelegten Massen (Stand 14. Oktober 2026), die rund 1'400 Grundstücke betreffen. Wir rechnen das Mass für Ihr Grundstück nach und belegen es im amtlichen Original. Eine Bewilligung können wir nicht in Aussicht stellen.
Wie viele Grundstücke in Herrliberg liegen in der Bauzone?
Die Bauzonen umfassen 153 Hektar mit rund 1'500 Grundstücken. Davon sind rund 240 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ob ein einzelnes Grundstück bebaubar ist, hängt von seiner Zone und den Massen der Bau- und Zonenordnung ab.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.