Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Grüningen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Grüningen
Grüningen: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Wir kaufen auf Wunsch auch selbst, im Ist-Zustand und ohne Finanzierungsvorbehalt. Grundlage ist eine Rechnung mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
120Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'800Wohnungen im Bestand
0,55 %Leerwohnungsziffer
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
116 %Steuerfuss · 2026
3'931Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Grüningen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Grüningen.
Nach Einwohnern ist Grüningen eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Hinwil, der 11 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Grüningen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Grüningen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Grüningen im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Grüningen die zweigeschossige Wohnzone /50, die Kernzone 2/65 Stedtli/Binzikon und die Kernzone 2/50 Itzikon/Büel die grössten Bauzonen.
In Grüningen sind 120 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude erfasst, mit zusammen 1'000 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug 0,55 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht. Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Wert und kein Mietwert einer einzelnen Liegenschaft.
Grüningen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen130hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,55 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde116 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196042 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt GrüningenamtlichSitz in Grüningen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Grüningen im Profil
Was Grüningen ausmacht.
Grüningen liegt im Bezirk Hinwil, südöstlich von Zürich aus und rund 20 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Grüningen. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 3'931 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,8 Prozent.
Für dieses Thema ist der Bestand an Mehrfamilienhäusern der Ausgangspunkt. Bei 120 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 1'000 Wohnungen. Im Bestand der Gemeinde sind es insgesamt 1'800 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 50 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 30 Baugesuche publiziert. Das ist der Rahmen, in dem Käufer ein Objekt aus Grüningen prüfen. Bei 42 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dieser Wert sagt nichts über den Zustand eines einzelnen Hauses. Er zeigt, in welchen Bauperioden der Bestand steht, und lässt erkennen, wo eine Prüfung des Zustands zum Verkauf gehört.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, im Ist-Zustand und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer wie Pensionskassen, Family Offices und private Investoren. Ein Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Den Kaufvertrag beurkundet der Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jedes Angebots.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Grüningen
Was Sie in Grüningen wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Grössen: Ertrag, baulicher Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zu Kernzonen und Wohnzonen legt die Gemeinde amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Was davon auf Ihrem Grundstück noch frei ist, klärt unsere Rechnung auf der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses. Dort sehen Sie auch, wie wir die Reserve prüfen.
Die Grundstücke in Bauzonen sind im Median 540 Quadratmeter gross. Ein Viertel ist kleiner als 290, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Dazu kommt die Hanglage: 26 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 5 Prozent steil. Beides beeinflusst, was gebaut werden kann.
Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in Pension geht oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, kann das Mehrfamilienhaus als mögliche Lösung prüfen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Einzelheiten finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Grüningen. Allgemeines zum Verkauf steht auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Grüningen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Grüningen?
Bei 120 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 1'000 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde beträgt 1'800 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen sind gerundet. Sie zeigen den Rahmen, den ein Käufer kennt. Der Wert Ihres Hauses ergibt sich erst aus unserer Rechnung.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Grüningen aus?
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand. In Grüningen betrug sie 0,55 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie ein Gemeindewert und sagt nichts über einzelne Häuser aus. Wie ein Käufer Ihre Liegenschaft liest, klären wir im Gespräch anhand der Mieten und des Zustands.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Grüningen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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