Grundstück
Bauland und Grundstücke mit älterem Haus, vom Baufeld her gerechnet.
Grundstück verkaufen →Elsau · Kanton Zürich
Immobilie Off Market verkaufen in Elsau
Yaacoubi Immobilien AG kauft in Elsau Immobilien ohne Inserat im Direktankauf oder vermittelt sie im Exklusivmandat an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
35 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,46 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
3'957Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Immobilie verkaufen ohne Inserat
- Off Market in Elsau
- Diskreter Ankauf
- Geprüfte Käufer
- Diskrete Vermittlung
Off Market verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie verkaufen
Jede Immobilie, in Elsau gerechnet.
Ob Grundstück, Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Bevor wir über einen Preis sprechen, rechnen wir, was die Liegenschaft nach der Bau- und Zonenordnung von Elsau trägt. Zu jeder Objektart finden Sie eine eigene Seite.
Haus
Ein Einfamilienhaus mit Garten: Boden und Haus zusammen bewertet.
Haus verkaufen →Wohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Fonds und Protokollen sauber im Dossier.
Wohnung verkaufen →Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser mit Mieterspiegel, an Investoren aus unserem Kreis.
Mehrfamilienhaus verkaufen →Gewerbeliegenschaft
Gewerbebauten und Areale, mit Zone und Baumasse vorgerechnet.
Gewerbeliegenschaft verkaufen →Geerbte Liegenschaft
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Zeitdruck und mit einer Zahl für alle.
Geerbte Liegenschaft verkaufen →Ausgangslage in Elsau
Off Market verkaufen in Elsau.
Von den 19 Gemeinden im Bezirk Winterthur ist Elsau nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Rund 24 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Elsau Schlatt, Winterthur und Wiesendangen in der Nähe.
Am häufigsten sind in Elsau Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Elsau liegen in der Wohnzone 2B, der Wohnzone 2A und der Kernzone.
Mit seinem Steuerfuss liegt Elsau im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. In Elsau beträgt sie 0,46 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Der Steuerfuss der Gemeinde liegt bei 117 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Zudem sind rund 200 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde und ersetzen keine Rechnung für Ihr Grundstück.
Elsau · Kanton ZürichOff Market verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'957amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,46 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus810hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ElggamtlichSitz in Elgg
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Off Market
Verkaufen, ohne dass es jemand sieht.
Kein Portal, kein Schild, keine Zeitung: Im Exklusivmandat stellen wir Ihre Immobilie wenigen geprüften Käufern vor, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Beim Direktankauf kaufen wir selbst. Wer davon erfährt, bestimmen Sie.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Zuvor rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang: Sie sehen den Stand, die Unterlagen und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Ende steht der Notartermin.
Elsau im Profil
Was Elsau ausmacht.
Elsau liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus, rund 24 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Elsau. Wer in Elsau eine Immobilie verkaufen möchte, findet auf dieser Seite die Zahlen zur Gemeinde und unsere zwei Wege ohne Inserat. Laut amtlicher Statistik leben in der Gemeinde 3'957 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +8,2 Prozent. Die öffentliche Erschliessung entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
In den Bauzonen liegen auf 110 Hektar rund 1'200 Grundstücke. Davon tragen rund 200 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, rund 110 an der Zahl. Der Wohnungsbestand umfasst rund 1'800 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Ein Teil der Grundstücke trägt Gebäude aus der Zeit vor 1960: 35 Prozent. Das sagt etwas über das Alter des Bestands, nicht über den Wert einer einzelnen Liegenschaft. Wie sich die Gebäude auf die Bauperioden verteilen, zeigt die Seite ebenfalls. Für die Zonenangaben gilt der Stand 14. Oktober 2026. Einen Überblick über alle Themen finden Sie auf der Seite Immobilien in Elsau. Wie der Verkauf in Ihrem Fall in Elsau aussehen kann, besprechen wir im persönlichen Gespräch.
Wer kauft
Ein kleiner Kreis, persönlich geprüft.
Family Offices
Renditeliegenschaften und Areale, geprüft wie für ein Anlagegremium.
Pensionskassen und Anlagestiftungen
Wohnliegenschaften mit stabilem Mietertrag.
Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften, auf denen die Zone mehr erlaubt.
Private Investoren
Wohnungen und kleinere Mehrfamilienhäuser, gerechnet mit dem Ertrag.
Bauunternehmen
Bauland und Abbruchobjekte für eigene Projekte.
Wir selbst
Beim Direktankauf: eigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Mehr dazu, wie diese Käufer entscheiden: Immobilie an Investoren verkaufen.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Elsau.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf gilt.
Die Familienwohnung
Ist die Liegenschaft die Wohnung der Familie, braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten, auch wenn nur einer Eigentümer ist.
Art. 169 Abs. 1 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Honorar nur bei Erfolg
Das Exklusivmandat ist ein Mäklervertrag: Ein Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt.
Art. 412 und 413 Abs. 1 OR
Mängel und Gewährleistung
Beim Verkauf einer gebrauchten Liegenschaft wird die Gewährleistung meist wegbedungen; arglistig verschwiegene Mängel deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht; für Ihren Fall ziehen wir Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeithäufig mehrere Monate mit vielen Terminenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · GesprächPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · Ihr WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Stille AnspracheNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Elsau
Was Sie in Elsau wissen sollten.
Off Market heisst: Die Immobilie wird nicht inseriert, es gibt kein Schild und keinen Eintrag auf einem Portal. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Vom Verkauf erfahren nur wir und, im Exklusivmandat, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer wie Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler und private Investoren.
Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 560 Quadratmetern: Die Hälfte ist kleiner als dieser Wert. Ein Viertel ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Dazu kommt die Hanglage: 46 Prozent der Grundstücke liegen am Hang, 35 Prozent sind eben. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Kernzone und Gewerbezonen, für die die Bau- und Zonenordnung unterschiedliche Masse festlegt. In den Wohnzonen und der Kernzone sind Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich festgelegt, in den Gewerbezonen die Baumassenziffer. Auch die Bauperiode des Gebäudes fliesst in unsere Rechnung ein.
Anlass für einen diskreten Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Je nach Objekt finden Sie Näheres auf den Seiten zum Haus verkaufen in Elsau oder zur geerbten Liegenschaft in Elsau. Ist die Liegenschaft die Wohnung der Familie, braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten (Art. 169 Abs. 1 ZGB). Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Elgg.
Häufige Fragen
Off Market verkaufen in Elsau: Ihre Fragen.
Was heisst Off Market verkaufen in Elsau?
Die Immobilie erscheint nirgends öffentlich: kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Anders ist es beim Bauen: In Elsau wurden im Jahr bis zum Stand 30. Oktober 2026 rund 35 Baugesuche publiziert. Ein Verkauf ohne Inserat wird dagegen nicht bekannt gemacht. Wir sprechen zuerst mit Ihnen, rechnen mit amtlichen Zahlen und gehen erst danach auf geprüfte Käufer zu, wenn Sie es wünschen.
Wie entsteht der Preis ohne Inserat?
Wir rechnen: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung. Dazu zählen Zone, Bauperiode und Grösse; die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Elsau beträgt 560 Quadratmeter. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Sie sehen den Preis, bevor etwas geschieht, und geben jedes Angebot selbst frei.
Was heisst Off Market verkaufen?
Ihre Immobilie wird verkauft, ohne dass sie auf einem Portal, mit einem Schild oder in einer Zeitung erscheint. Wir stellen sie im Exklusivmandat wenigen geprüften Käufern vor, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit, oder wir kaufen selbst. So bleibt der Verkauf unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wie schnell geht ein Direktankauf?
Ein Angebot erhalten Sie in der Regel innert Tagen, nachdem wir die Unterlagen gesehen haben. Wir kaufen mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand; den Termin beim Notariat bestimmen Sie mit. Ob der Direktankauf oder das Exklusivmandat für Ihre Immobilie mehr bringt, rechnen wir offen nebeneinander.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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