Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Elsau · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Elsau
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Elsau für Käufer wert? Das klärt eine Rechnung, nicht ein Bauchgefühl. Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Elsau den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
110Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'800Wohnungen im Bestand
0,46 %Leerwohnungsziffer
200Wohnungen bewilligt oder im Bau
117 %Steuerfuss · 2026
3'957Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Elsau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Elsau
Mehrfamilienhaus verkaufen in Elsau.
Von den 19 Gemeinden im Bezirk Winterthur ist Elsau nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Auf den meisten Grundstücken in Elsau steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Elsau liegt im oberen Bereich.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Elsau die Wohnzone 2B, die Wohnzone 2A und die Kernzone die grössten Bauzonen.
In Elsau ist bei 110 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten zusammen 820 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Im gesamten Wohnungsbestand der Gemeinde sind es 1'800 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Sie beträgt 0,46 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Käufer ist sie eine Zahl unter mehreren, wenn sie den Ertrag einer Liegenschaft einordnen.
Elsau · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,46 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ElggamtlichSitz in Elgg
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Elsau im Profil
Was Elsau ausmacht.
Wer in Elsau ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, schaut zuerst auf das Bauen. Die Bauzonen in Elsau umfassen 110 Hektar und 1'200 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, einer Kernzone und Gewerbezonen. In den Wohnzonen und in der Kernzone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. Genau diese Masse bestimmen, was ein Käufer auf einem Grundstück zusätzlich erwarten darf. In den Gewerbezonen gilt dagegen die Baumassenziffer.
Beim Gebäudebestand in Elsau stehen auf 110 Grundstücken Mehrfamilienhäuser (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 35 Prozent. Das sagt etwas über das mögliche Alter der Bausubstanz, nicht über den Zustand eines einzelnen Hauses. Bei den Baugesuchen zählt die Seite 35 publizierte Gesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Gemeinde Elsau liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus, in 24 Kilometern Distanz zur Stadt. Welche Möglichkeiten Ihre Liegenschaft in Elsau bietet, zeigt der Überblick zu Ersatzneubau und Verdichtung in Elsau.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Vorab rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
KostenInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Elsau
Was Sie in Elsau wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Grössen: Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Wie sich das für Ihr Haus rechnet, klären wir vorab. Eine erste Orientierung gibt die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Zur Ausgangslage der Käufer gehört auch die Miete. Die amtliche Statistik weist für den Kanton eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat aus (Stand 2024). Das ist ein Kantonswert und kein Wert für Ihre Wohnungen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Die Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Wer erbt, findet Hinweise auf der Seite zur geerbten Liegenschaft in Elsau. Zum Käuferkreis gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Elgg. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Elsau: Ihre Fragen.
Wie gross ist der Bestand an Mehrfamilienhäusern in Elsau?
Bei 110 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 820 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst 1'800 Wohnungen. Alle Werte sind gerundet. Sie sagen nichts über ein einzelnes Haus aus, helfen aber, Ihre Liegenschaft einzuordnen und mit dem Bestand der Gemeinde zu vergleichen.
Was zeigen Leerwohnungsziffer und Bautätigkeit in Elsau?
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen und beträgt 0,46 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die Pipeline umfasst 200 bewilligte oder im Bau befindliche Wohnungen (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 35 publizierte Baugesuche in zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wir erklären im Gespräch, was das für Ihre Liegenschaft bedeuten kann.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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