Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Elsau · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Elsau
Yaacoubi Immobilien AG kauft Grundstücke und Bauland in Elsau selbst an, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt den Verkauf still im Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, dann nennen wir einen belegten Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
200davon ohne Gebäude
110 haBauzonen
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
200Wohnungen bewilligt oder im Bau
117 %Steuerfuss · 2026
- Diskret, ohne Inserat
- Zone, Ziffer, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Baufeld vor dem Preis
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Elsau wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände
Was in Elsau gebaut werden darf.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 7,5 und 11,4 m.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W2AMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Elsau
Grundstück verkaufen in Elsau.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Elsau liegen in der Wohnzone 2B, der Wohnzone 2A und der Kernzone.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Elsau etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Rund 24 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Elsau Schlatt, Winterthur und Wiesendangen in der Nähe.
Elsau misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
In Elsau liegen rund 1'200 Grundstücke in den Bauzonen, auf einer Fläche von 110 Hektaren. Davon sind rund 200 ohne Gebäude. Die mittlere Grösse eines Bauzonen-Grundstücks liegt bei 560 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Die Zonenangaben stammen vom Stand 14. Oktober 2026.
Elsau · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude200hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen110 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,46 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ElggamtlichSitz in Elgg
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Elsau trägt.
Zone und Ziffer
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Elsau vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 55 %.
Bau- und Zonenordnung Elsau
Baufeld
Wo gebaut werden darf, bestimmen Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien sowie die Abstände zu Wald und Gewässer.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Gebaut werden darf nur auf erschlossenem Land: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Energie. Wie weit die Erschliessung ist, bestimmt, wie rasch ein Käufer bauen kann.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Eine laufende Revision der Bau- und Zonenordnung, ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung können mehr erlauben oder Auflagen bringen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Elsau im Profil
Was Elsau ausmacht.
Elsau liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 24 Kilometern zur Stadt Zürich. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Elsau. Wer in Elsau ein Grundstück verkaufen will, verkauft in einer Gemeinde mit 3'957 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 2025). Die Bevölkerung von Elsau veränderte sich von 2020 bis 2025 um +8,2 Prozent.
Für den Verkauf von Bauland zählt in Elsau der Blick auf die Bauzonen. Sie umfassen 110 Hektaren und rund 1'200 Grundstücke. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude sind es rund 200; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Elsau rund 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 200 (Stand 4. September 2026). Der Wohnungsbestand in Elsau umfasst rund 1'800 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,46 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand. Bei Grundstücken mit Gebäuden gehört ein Teil zu Bauten aus der Zeit vor 1960, der Anteil beträgt 35 Prozent.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Am Anfang steht der amtliche Plan mit Grenzen und Fläche. Baulinie und Grenzabstände ergeben das Baufeld, darin zeichnen wir den möglichen Neubau. In Elsau rechnen wir mit den Werten der dortigen Bau- und Zonenordnung.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · Die AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · Das GesprächPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · Der NotarterminNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Elsau
Was Sie in Elsau wissen sollten.
Was ein Käufer für Bauland zahlen kann, hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. In Elsau gibt es Wohnzonen, eine Kernzone und Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen und der Kernzone legt die Gemeinde die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. Für die Gewerbezonen gilt die Baumassenziffer. Deshalb rechnen wir zuerst das Baufeld, die zulässige Fläche und die Hauptnutzfläche, bevor wir über einen Preis sprechen.
Auch die Lage auf dem Grundstück zählt. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 35 Prozent eben, 46 Prozent liegen am Hang und 19 Prozent an einem steilen Hang. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Was das für ein einzelnes Grundstück heisst, prüfen wir im Einzelfall.
Der Anlass für einen Verkauf kann verschieden sein. Wer erbt, wer pensioniert wird, wer sich trennt oder wessen Hypothek ausläuft, steht vor der Frage, was mit dem Land geschehen soll. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Elgg. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Als dritten Weg gibt es Land gegen Wohnung in Elsau: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Elsau: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Elsau haben kein Gebäude?
Rund 200 der rund 1'200 Grundstücke in den Bauzonen von Elsau haben kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Ob sich eine Parzelle bebauen lässt, rechnen wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Elsau?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 560 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Die Grösse allein bestimmt den Wert nicht: Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung auf der Parzelle erlaubt. Das rechnen wir vor jedem Preisgespräch.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Elsau wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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